Le360: le marché immobilier marocain est-il en train de passer d’un modèle fondé sur l’expérience à un marché piloté par la donnée?
William Simoncelli: le marché s’est longtemps appuyé sur le terrain parce qu’il n’existait pas de données fiables. Depuis, des indicateurs structurés se sont développés, l’IPAI de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC, les données de l’AMMC sur les OPCI, les plateformes privées comme Mubawab, mais chacun avec ses limites. L’IPAI ne capte un bien qu’à partir de sa deuxième transaction. Mubawab reflète des valeurs affichées, pas les prix réels des transactions.
Je ne parlerais pas de basculement, mais d’une complémentarité qui s’installe. Le terrain reste indispensable pour ce que les chiffres ne disent pas: la qualité réelle d’un emplacement, la dynamique d’un quartier, l’état d’une copropriété ou le comportement d’un bailleur. La donnée vient le nourrir, elle ne le remplace pas.
Le Maroc dispose-t-il aujourd’hui d’une véritable infrastructure de données immobilières?
Il faut distinguer la donnée de l’infrastructure.
La donnée existe, en partie. L’ANCFCC capte les transactions à la source via les actes et mutations enregistrés, c’est une base juridiquement solide. Mais les indices disponibles restent agrégés: par trimestre, par ville, par catégorie. Ils donnent une tendance générale, pas le prix d’une transaction précise.
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Les plateformes privées complètent le tableau sans se coordonner: chacune publie ses propres chiffres avec ses propres méthodes, sans référentiel commun. Une vraie infrastructure suppose un système capable de croiser ces sources. Ce travail de mise en cohérence reste à construire et, aujourd’hui, ce sont les professionnels qui le font eux-mêmes.
La donnée change-t-elle la manière d’évaluer les actifs immobiliers?
Les fondamentaux n’ont pas changé: emplacement, qualité du bâti, qualité des locataires, flexibilité de l’actif. La donnée vient les objectiver, pas les redéfinir.
Ce qui monte en puissance, c’est la performance énergétique. Les investisseurs intègrent désormais des données de consommation ou de certification dans leur grille de lecture, c’est un critère qui devient mesurable là où il restait souvent secondaire. La lecture du risque évolue aussi: vacance, charges locatives, dynamique sectorielle peuvent désormais s’appuyer sur des tendances chiffrées, en complément du jugement de terrain.
Une partie de l’évaluation reste néanmoins qualitative: la relation avec un locataire, l’état réel d’un actif. Ce sont des éléments qu’une infrastructure de données encore partielle ne capte pas.
Jusqu’où l’Intelligence artificielle peut-elle transformer les métiers de l’immobilier?
L’IA ne transforme pas tous les métiers au même rythme. Les tâches analytiques et répétitives s’automatisent assez naturellement: analyse de baux, due diligence, études de marché, production de contenus visuels pour la commercialisation d’un actif. Ce sont des gains de temps réels, pas un changement profond de la nature du métier.
Sa portée reste conditionnée par la donnée disponible. Tant que l’infrastructure est partielle, le champ d’application de l’IA pour l’immobilier marocain demeure plus restreint que sur des marchés où la donnée est plus dense et standardisée. Chez Carré Immobilier, on l’intègre sur ces tâches de traitement, pas comme une baguette magique, mais comme un accélérateur sur ce qui est mesurable.
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Il reste un socle difficile à automatiser: la négociation, la relation de confiance, le jugement sur une situation atypique, la lecture d’un contexte réglementaire spécifique. L’évolution est progressive, pas disruptive. Les outils changent, la raison d’être de notre métier moins.
Comment la baisse des taux et les projets liés au Mondial 2030 influencent-ils les investisseurs?
Deux dynamiques distinctes, qui n’affectent pas les mêmes investisseurs ni les mêmes actifs.
Sur les taux: la baisse est réelle, mais sa transmission au crédit reste partielle. L’effet est progressif, ça améliore les conditions de financement et redonne de la marge à des arbitrages en attente, sans déclencher de vague généralisée.
Sur le Mondial: c’est un effet de polarisation géographique et sectorielle. L’hôtellerie, le mixte urbain, les zones connectées aux nouvelles infrastructures, telles que les aéroports, les gares LGV et les abords de stades, concentrent l’intérêt. Et l’échéance est fixe: 2030 ne bouge pas. Certains investisseurs avancent leurs décisions plutôt que d’attendre que les prix intègrent cette dynamique.
Le marché ne bouge pas en bloc. Il se recompose par segment.
La donnée peut-elle améliorer les politiques publiques du logement et de l’aménagement urbain?
La donnée qui sert le marché privé et celle dont les politiques publiques ont besoin ne sont pas les mêmes, elles se recoupent sans être identiques.
Sur le logement: croiser les données de marché avec les données démographiques de l’HCP permettrait de cibler les besoins réels par zone et par typologie, plutôt que de raisonner sur des moyennes nationales. On corrigerait des déséquilibres visibles, des stocks de logements neufs invendus dans certaines zones alors que la demande est forte ailleurs.
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Sur la planification urbaine et le foncier: suivre où la demande dépasse l’offre permettrait d’anticiper les besoins en équipements et d’éclairer les décisions de reconversion de terrains avant que la pression devienne difficile à corriger.
Le potentiel est réel, mais il suppose deux choses: une donnée plus fine que celle disponible aujourd’hui, et une volonté institutionnelle de l’intégrer aux processus de décision. C’est là que le blocage se situe.
La digitalisation peut-elle renforcer la confiance des investisseurs dans le marché marocain?
Le levier le plus direct, c’est la dématérialisation des transactions. Deux avancées récentes le montrent concrètement: la dématérialisation des échanges liés à l’attestation fiscale lors des mutations immobilières, et le registre électronique des procurations entré en vigueur en juin 2026, qui sécurise les ventes contre les doubles transactions et les procurations frauduleuses. Pour un investisseur étranger, le risque d’exécution pèse souvent plus dans la décision que le manque de données.
Sur les évaluations, la digitalisation accélère la production d’estimations mais reste contrainte par une infrastructure de données encore partielle. Sur la donnée en elle-même, les limites ont déjà été posées.
La digitalisation est une condition nécessaire, pas suffisante. Elle réduit la friction et certains risques: fraude, délais, opacité administrative. Mais l’attractivité d’un marché repose d’abord sur ses fondamentaux: rendement, stabilité macroéconomique, perspectives de croissance.
