Longtemps cantonnée à une activité saisonnière et marginale, la location courte durée s’est imposée au Maroc comme un segment d’investissement immobilier à part entière. Porté par la croissance du tourisme, l’essor des plateformes numériques comme Airbnb et la demande croissante pour des logements à la nuitée, ce marché attire désormais investisseurs, agences et opérateurs spécialisés. «Pourtant, derrière les promesses de profits attractifs se cachent des fragilités structurelles: une forte dépendance au tourisme, un vide juridique persistant, une concurrence accrue et une pression sur les taux d’occupation», indique le magazine hebdomadaire Challenge.
Pour Nawfal Bellakhdar, cofondateur d’AKARE.ma, il serait prématuré de parler d’un déclin global du modèle. «La location courte durée n’est pas née avec les plateformes digitales. Bien avant l’arrivée d’Airbnb, ce mode de location existait déjà au Maroc, notamment dans les villes balnéaires pendant la saison estivale», rappelle-t-il. Historiquement saisonnière et peu structurée, cette activité s’est transformée avec le boom immobilier des dernières années. Les investisseurs ont commencé à acquérir des biens spécifiquement destinés à la location à la nuitée, séduits par des rendements rarement atteints dans l’immobilier traditionnel. «Le business de la location courte durée est très récent au Maroc, et l’appréhension de ce type de location comme un business est arrivée avec le boom immobilier des investissements dans les studios, villas ou appartements», souligne-t-il.
«Si certains propriétaires affichent des taux de rendement avoisinant les 9%, cette performance n’est ni systématique ni garantie», souligne Challenge. «Si aujourd’hui vous réalisez un investissement qui coûte plus que ce qu’il devrait coûter, vous avez déjà perdu en rentabilité avant d’arriver aux revenus», met en garde Nawfal Bellakhdar. La rentabilité dépend en effet du prix d’acquisition, du niveau réel des revenus générés et surtout du taux de remplissage annuel. Les biens les plus performants se situent généralement dans des zones stratégiques, proches des transports, des quartiers touristiques ou des pôles économiques, et offrent une expérience client de qualité.
L’émergence de nouveaux acteurs spécialisés, les conciergeries, illustre la professionnalisation croissante du secteur. Ces structures prennent en charge la gestion opérationnelle des logements, du check-in au ménage, en passant par la maintenance et l’optimisation des annonces. «Les opérateurs se sont spécialisés dans la gestion locative courte durée, appelés communément conciergeries», explique Nawfal Bellakhdar. La période post-Covid a accéléré cette tendance, notamment dans des villes comme Marrakech. «La période post-COVID a accéléré l’orientation de pas mal d’agences immobilières dans ce sens», constate-t-il. Contrairement à l’intermédiation classique, ce modèle offre des revenus plus stables, liés à la gestion des opérations plutôt qu’à la réalisation de transactions ponctuelles.
Cependant, le secteur reste marqué par un cadre réglementaire incomplet. La loi 80-14, qui encadre la location courte durée, impose l’obtention d’une autorisation des autorités locales pour tout logement exploité dans ce cadre. «Tout bien mis en location courte durée doit obtenir une autorisation des autorités locales», rappelle Nawfal Bellakhdar. Le texte prévoit également des obligations en matière de sécurité, d’hygiène et d’obtention d’une licence d’exploitation. Pourtant, sur le terrain, l’application de ces dispositions reste floue. «Le cahier des charges à respecter pour demander la licence n’a toujours pas vu le jour», déplore-t-il. Cette absence de cadre opérationnel clair entretient une forme d’anarchie dans le secteur, où de nombreux opérateurs fonctionnent avec leurs propres procédures internes. «Les opérateurs continuent à travailler de façon anarchique», constate-t-il. La question de la responsabilité civile entre propriétaire et gestionnaire reste également insuffisamment clarifiée, constituant un risque majeur pour l’ensemble du marché.
Si certains évoquent un essoufflement du modèle, Nawfal Bellakhdar préfère parler d’une phase de maturité plus sélective. «Nous ne pouvons pas parler d’essoufflement de la demande, car celle-ci est non seulement méconnue, mais les chiffres des logements mis en location courte durée sont également très flous», souligne-t-il. Le marché, difficile à quantifier en l’absence de données fiables, semble plutôt entrer dans une période où seuls les acteurs les plus rigoureux parviendront à maintenir des niveaux de rentabilité élevés. Les investisseurs performants seront ceux capables de sélectionner des emplacements stratégiques, d’acheter à des prix cohérents, de garantir un taux d’occupation élevé et d’offrir une expérience client qualitative. À l’inverse, les projets fondés uniquement sur la promesse de rendements rapides pourraient perdre en performance.
