Longtemps associée à une clientèle de retraités européens en quête de soleil, Marrakech attire désormais des profils sensiblement différents. Selon Knight Frank, la demande est portée par des familles plus jeunes, des professionnels mobiles à l’échelle internationale, des ménages du Moyen-Orient, des résidents de Dubaï ainsi que par la diaspora marocaine installée à l’étranger.
Le constat marque une rupture importante. Le marché résidentiel haut de gamme de la ville ocre n’est plus uniquement guidé par une logique de résidence de loisirs. Les acquéreurs comparent désormais Marrakech à d’autres destinations internationales et évaluent avec davantage d’attention la qualité des actifs, leur potentiel locatif et leur valeur relative.
Cette évolution se traduit par une transformation progressive du marché, soutient le rapport de Knight Frank, qui estime que Marrakech passe d’un univers historiquement dominé par des achats liés au mode de vie à une destination de résidences secondaires plus structurée et davantage intégrée aux circuits internationaux de l’immobilier de prestige.
Cependant, dans un marché sélectif marqué par la hausse des prix, le segment premium conserve une caractéristique centrale: la rareté.
Les biens résidentiels haut de gamme s’échangent généralement entre 5.500 et 7.000 euros le mètre carré, les villas les plus recherchées pouvant atteindre des niveaux supérieurs dans certains cas.
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D’un autre côté, la progression des prix demeure soutenue. Knight Frank relève une hausse comprise entre 10% et 15% sur certaines localisations au cours des deux dernières années, alimentée par une offre limitée et une demande persistante pour des biens de qualité livrés clé en main.
Le rapport souligne également que l’essentiel du stock disponible concerne des villas meublées en revente. Cette situation contribue à maintenir une pression sur les prix, alors même que les programmes neufs se multiplient depuis la période post-Covid.
Une autre réalité ressort de l’étude: tous les projets ne bénéficient pas du même niveau de qualité. L’intensification de la promotion immobilière a créé un marché à deux vitesses, où les ensembles gérés de manière professionnelle concentrent une part importante de la demande.
Quid du phénomène «location d’abord»
L’un des enseignements les plus marquants du rapport concerne le comportement des acquéreurs.
Avant d’acheter, nombre de candidats à l’acquisition choisissent désormais de louer. Pendant plusieurs mois, parfois jusqu’à un an, ils testent différents quartiers, évaluent les écoles, les services disponibles et la qualité de vie quotidienne.
Knight Frank décrit ce processus comme un parcours «location d’abord». L’acheteur passe généralement par plusieurs étapes, dont un séjour hôtelier, la location puis l’acquisition.
Pour Stella de Bagneux, agent référent de Knight Frank dans la région Marrakech-Safi, cette tendance constitue même un indicateur essentiel de la profondeur du marché. Les futurs propriétaires prennent davantage de temps avant de s’engager, mais leur décision repose sur une connaissance plus fine de leur environnement futur.
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Cette approche contribue à renforcer la stabilité du segment premium. Selon les responsables interrogés par Knight Frank, le marché locatif agit désormais comme un filtre naturel avant l’acte d’achat.
Cinq pôles particulièrement recherchés
La médina conserve son attractivité grâce à ses riads historiques. L’Hivernage et Majorelle séduisent une clientèle en quête d’un mode de vie urbain, tandis qu’Amelkis, Al Maaden et la route d’Ouarzazate bénéficient notamment de la présence de parcours de golf et de projets résidentiels haut de gamme.
La route d’Amizmiz apparaît, pour sa part, comme le corridor du luxe le plus dynamique de la ville. Quant à la Palmeraie Nord et à la route de Casablanca, elles continuent de séduire les acquéreurs recherchant discrétion, grands espaces et jardins matures.
Le marché reste néanmoins très segmenté, car les transactions les plus recherchées concernent souvent des biens rares, localisés dans des environnements établis où la qualité de gestion et la sécurité de l’investissement jouent un rôle déterminant.
En outre, l’attrait de Marrakech ne repose plus uniquement sur son climat ou son patrimoine culturel.
Knight Frank relève que la montée en puissance des infrastructures constitue désormais un facteur majeur de valorisation. Le rapport cite notamment l’extension prévue de la ligne à grande vitesse reliant Casablanca à Marrakech ainsi que l’agrandissement de l’aéroport Marrakech-Menara.
L’étude rappelle que l’aéroport dessert actuellement 111 destinations directes, dont New York et Riyad.
La dynamique liée à la Coupe du monde 2030 est également mise en avant. Knight Frank considère que l’accélération des grands projets de transport contribue à améliorer encore l’accessibilité de la ville et à renforcer son positionnement auprès des investisseurs internationaux.
Un avantage comparatif qui demeure
L’un des principaux arguments avancés par les acheteurs reste la valeur relative offerte par Marrakech.
Malgré la hausse observée ces dernières années, Knight Frank souligne que les prix pratiqués dans le segment premium demeurent inférieurs à ceux de plusieurs marchés résidentiels européens comparables.
Cette compétitivité s’ajoute à d’autres facteurs régulièrement cités par les acquéreurs: la sécurité du quotidien, les infrastructures de santé, l’offre scolaire internationale, la richesse culturelle ou encore l’accessibilité financière relative de la destination.
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Le cadre fiscal est également mentionné parmi les éléments favorables. Le rapport rappelle notamment l’absence d’impôt sur la fortune et sur les successions ainsi que l’existence d’un réseau de conventions visant à éviter la double imposition.
Le premier diagnostic consacré par Knight Frank à Marrakech dessine finalement le portrait d’un marché en pleine maturation.
L’offre haut de gamme demeure limitée, la demande se diversifie et les acquéreurs deviennent plus exigeants. Parallèlement, les grandes infrastructures, la visibilité internationale de la destination et l’arrivée de nouveaux profils d’acheteurs modifient progressivement les équilibres du secteur.
