Le marché immobilier marocain fait face à un paradoxe marquant où les prix affichent une relative stabilité, tandis que la production de logements neufs accessibles se heurte à des contraintes économiques de plus en plus lourdes. Entre la cherté des titres fonciers, celle des coûts de construction, le poids du financement, la fiscalité et la lourdeur des délais administratifs, la facture globale s’alourdit pour les promoteurs. Cette accumulation de charges se heurte directement au pouvoir d’achat des ménages, qui trace une limite infranchissable aux prix de vente. Pour Imad Dahmani, architecte et expert en immobilier, cette problématique dépasse désormais la simple solvabilité de la demande et met en lumière une véritable difficulté de production dans certaines grandes agglomérations, relève le magazine hebdomadaire Challenge.
Derrière le prix affiché, au mètre carré près, se cache une chaîne de dépenses incontournables. L’acquisition du terrain constitue le premier obstacle, non en raison d’une hausse brutale, mais parce que son niveau de départ pèse lourdement dès l’amorce du projet. À cette charge initiale s’ajoutent les études, la construction, les équipements et le coût du financement, auxquels s’ajoute une variable souvent sous-estimée: le temps…
L’immobilisation prolongée du capital durant les phases d’autorisations, de chantier et de commercialisation génère des coûts mensuels, qui se mettent à grignoter les marges de manœuvre des professionnels.
Les derniers chiffres publiés à ce propos pour le deuxième trimestre 2026 illustrent la complexité de ce secteur. L’Indice des prix des actifs immobiliers a progressé de 0,7% sur un trimestre et, sur un an, s’est retrouvé porté par une hausse du résidentiel, voire un rebond des transactions. Toutefois, ces indicateurs nationaux, qui mesurent les transactions de biens existants, ne reflètent pas exactement l’économie spécifique de la construction neuve. Dans ce contexte, l’offre qui est toute destinée à la classe moyenne se rapproche d’un véritable effet de ciseaux, redoutable, entre un prix plancher de production, dicté par les coûts réels, et un prix plafond, dicté par la capacité financière des acheteurs, écrit Challenge.
Le programme d’aide directe au logement, qui a déjà profité à plus de 105.000 bénéficiaires, au sixième mois de l’année 2026, met en évidence l’urgence de stimuler l’offre, dans les tranches tarifaires qui avaient été stratégiquement ciblées. Pour Imad Dahmani, soutenir la demande ne suffira plus, si les logements compatibles se retrouvent à faire défaut. L’expert a donc plaidé pour une diversification des typologies proposées, estimant que la société marocaine et les parcours de vie évoluent. Jeunes actifs, étudiants, seniors ou familles monoparentales appellent de nouveaux formats, plus compacts, modulables, ou réellement dotés d’espaces mutualisés, ce qui permet d’allier l’accessibilité financière à l’adéquation à l’ensemble de leurs réels besoins.
Pour réduire le coût final sans altérer la qualité architecturale, les gisements d’économies doivent donc être recherchés dans les postes qui n’améliorent pas directement l’usage du logement. La mobilisation des titres fonciers publics, une densification maîtrisée, et l’accélération des procédures constituent des pistes locales indispensables. Au-delà de ces amorces de pistes de réflexions, l’expert suggère de s’inspirer de modèles internationaux novateurs, à l’instar du Bail Réel Solidaire, en France, qui dissocie la propriété du bâti de celle du terrain, ou du Shared Ownership, de Grande-Bretagne, permettant une acquisition progressive. Des partenariats public-privé, quant à eux repensés au Maroc, pourraient ainsi permettre d’envisager l’immobilier foncièrement différemment, ce qui offrira ainsi de nouvelles perspectives à même de pérenniser l’accession à un logis.
