Dans le secteur de l’immobilier au Maroc, en particulier dans les métropoles confrontées à une pression foncière croissante comme Casablanca, la révision des plans d’aménagement urbain suscite de vives controverses. Au cœur des débats, le phénomène de la spéculation foncière alimenté par le maintien artificiel de biens immobiliers à forte plus-value potentielle. Devant cette situation, une dynamique s’organise en coulisses sous l’impulsion de plusieurs promoteurs immobiliers qui militent activement pour la mise en place d’un nouveau cadre fiscal destiné à freiner ces pratiques d’enrichissement passif, rapporte Assabah de ce mercredi 5 août.
Le mécanisme en cause repose sur la reclassification urbanistique de certaines zones. Lorsqu’un plan d’aménagement modifie le zonage d’un secteur réservé initialement à des villas pour l’autoriser à accueillir des immeubles de quatre étages ou plus, la valeur marchande du terrain et des constructions existantes se trouve instantanément multipliée par trois, voire davantage. Dans plusieurs quartiers prisés des grandes agglomérations, le prix au mètre carré s’envole alors pour atteindre ou dépasser la barre des vingt mille dirhams.
Cependant, au lieu d’encourager la reconversion rapide de ces parcelles pour répondre à la forte demande en logements, cette réévaluation urbaine produit un effet pervers. Nombre de propriétaires choisissent de conserver leurs villas tout en bénéficiant théoriquement du nouveau statut d’immeuble, en attendant une hausse encore plus importante des prix pour céder leur bien au plus offrant. Cette rétention foncière bloque la libération de terrains constructibles dans des villes déjà asphyxiées par le manque de réserve foncière.
Pour contrer cette inertie, des négociations non officielles sont en cours entre des professionnels de la promotion immobilière et des responsables du ministère de l’Économie et des Finances. L’objectif recherché est la création d’une taxe annuelle spécifique visant directement les propriétés situées dans des zones ayant fait l’objet d’un surzonage avantageux, mais dont les détenteurs refusent d’entamer la transformation ou la vente. Ce dispositif s’inspirerait directement de la taxe sur les terrains urbains non bâtis, initialement conçue pour lutter contre la spéculation sur la terre nue dans le périmètre urbain, écrit Assabah.
Les discussions actuelles portent sur l’élaboration de la formule juridique et financière la plus adéquate. Les intervenants cherchent à déterminer les modalités de calcul, le mode de recouvrement ainsi que l’autorité administrative qui sera chargée de prélever cette contribution. L’enjeu stratégique pour les promoteurs consiste à créer un coût de détention suffisant pour inciter les propriétaires à céder leurs biens ou à s’engager dans la reconstruction conformément aux directives des nouveaux plans d’aménagement.
Le cadre légal et fiscal en vigueur ne permet pas, à ce jour, de pénaliser cette forme d’attentisme. En effet, lorsqu’un bien demeure déclaré à usage d’habitation principale, la plus-value latente générée par la modification du plan d’aménagement échappe à toute imposition tant que la mutation n’est pas effective. Par ailleurs, aucune obligation légale n’impose au propriétaire d’adapter sa construction au nouveau plan d’aménagement. Cette lacune réglementaire encourage le maintien du statu quo sur de longues périodes, aggravant la rareté des biens disponibles sur le marché et entretenant la surenchère des prix au détriment du développement urbain harmonieux.
