Dans une récente sortie médiatique, la ministre de l’Habitat, Fatima Ezzahra El Mansouri, s’est félicitée du succès du programme d’aide au logement lancé par le gouvernement Akhannouch. «Je vous mets au défi de me citer un seul pays au monde où l’État contribue à hauteur du tiers du prix d’un logement», a-t-elle affirmé lors d’un podcast. Avant d’ajouter, sur un ton empreint de fierté: «Les jeunes de moins de 30 ans accèdent aujourd’hui à la propriété grâce au programme de soutien et aux facilités qui leur sont offertes».
Des déclarations empreintes d’autosatisfaction, mais qui peinent à résister à l’épreuve des faits. Derrière ces propos flatteurs se dessine une réalité plus nuancée, voire préoccupante.
Selon les dernières données du département de l’Habitat, 101.000 bénéficiaires ont effectivement profité de l’aide directe, sur un total de 263.000 demandes enregistrées. Autrement dit, plus de 162.000 requêtes n’ont pas été satisfaites. Un taux de rejet élevé qui s’explique principalement par un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. En cause: l’insuffisance de logements proposés à moins de 300.000 dirhams sur le marché.
Les professionnels du secteur interrogés par Le360 dressent un constat sans appel. «Il est quasiment impossible de produire et de commercialiser des logements à 300.000 dirhams, surtout dans les grandes villes», confie un promoteur immobilier. «Même Al Omrane, qui bénéficie pourtant d’un foncier à coût réduit et de facilités administratives, peine à produire des logements à bas prix», ajoute-t-il.
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Initialement conçu pour dynamiser le secteur immobilier, le programme d’aide au logement semble avoir favorisé certaines dérives. Plusieurs acteurs pointent l’émergence de pratiques informelles, notamment le recours au paiement «au noir».
«Le dispositif a attiré de petits promoteurs peu scrupuleux, qui n’hésitent pas à recourir au noir. Les opérateurs structurés, souvent cotés en Bourse, ne peuvent se permettre de telles pratiques en raison des exigences de transparence et de gouvernance», explique un expert du marché.
Le mécanisme est bien rodé: le prix déclaré dans l’acte de vente est fixé à 300.000 dirhams afin de permettre à l’acquéreur de bénéficier de l’aide publique de 100.000 dirhams. En réalité, le bien est vendu entre 360.000 et 380.000 dirhams, la différence étant réglée en espèces et hors circuit officiel. Ainsi, l’acheteur débourse effectivement près de 280.000 dirhams, mais pour un bien dont le prix avoisine 380.000 dirhams, dont environ 80.000 dirhams versés au noir. «Dans certains cas, ce montant peut atteindre 100.000 dirhams», précise la même source.
Ce phénomène ne se limite pas aux logements à bas prix. Il touche également les biens dont la valeur se situe entre 300.000 et 700.000 dirhams, segment pour lequel l’aide publique s’élève à 70.000 dirhams. «Le recours au noir y est moins systématique, mais il existe bel et bien, notamment dans des villes comme Casablanca, Rabat ou Marrakech, où certains biens sont vendus jusqu’à 780.000 dirhams tout en étant déclarés à 700.000 dirhams», souligne un professionnel.
Chute libre
Au-delà de la pratique du noir, le bilan quantitatif du programme d’aide directe au logement apparaît lui aussi en deçà des attentes. «Avec à peine 101.000 unités écoulées en cinq ans, on est loin des niveaux observés auparavant, lorsque le Maroc produisait chaque année entre 60.000 et 80.000 logements sociaux», relève un professionnel du secteur.
Ce dernier nuance toutefois ce chiffre en précisant qu’il ne reflète pas uniquement de nouvelles mises en chantier. «Ces 101.000 unités ne correspondent pas toutes à des constructions récentes. Une partie provient de programmes anciens, déjà en stock», explique-t-il. Dans ce contexte, la crédibilité du bilan officiel serait renforcée par la publication de données détaillées sur le nombre de nouveaux logements autorisés depuis le lancement du dispositif.
Parallèlement, en dépit du succès revendiqué par la tutelle, les indicateurs conjoncturels témoignent d’un net ralentissement du marché immobilier. Dans sa dernière note sectorielle, Bank Al-Maghrib fait état d’une baisse de 40,2% du nombre de transactions au premier trimestre 2026, comparativement au quatrième trimestre 2025.
«Cet indicateur s’inscrit dans une tendance baissière observée depuis au moins deux ans, comme en attestent les données publiées régulièrement par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie», souligne un observateur du marché.
Loin de traduire un désengagement des acquéreurs, ce recul des transactions met plutôt en lumière un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande, dans un environnement marqué par plusieurs contraintes structurelles.
En tête de ces facteurs figure la hausse continue des coûts de construction. «Depuis la pandémie de Covid-19 et les tensions géopolitiques, notamment la guerre en Ukraine, les prix des matériaux ont fortement augmenté. Le béton a renchéri d’environ 100 dirhams par mètre cube, tandis que les briques sont passées de 1,80 à 2,20 dirhams, voire 2,40 dirhams l’unité», explique un promoteur immobilier.
À cette pression sur les coûts s’ajoute la flambée du foncier, alimentée par un intérêt croissant des épargnants pour ce type d’actif, dans un contexte de raréfaction des terrains disponibles. «Faute d’alternatives suffisamment attractives, de nombreux investisseurs se tournent vers le foncier», poursuit-il.
Autre contrainte majeure: la raréfaction de la main-d’œuvre dans le bâtiment, qui pèse à la fois sur les coûts et sur les délais de réalisation. Les professionnels font état d’une hausse significative des rémunérations journalières, désormais situées entre 300 et 350 dirhams pour les ouvriers, et entre 400 et 450 dirhams pour les maçons. «Et malgré ces niveaux de rémunération, la main-d’œuvre se fait de plus en plus rare», souligne un acteur du secteur.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation: la pénibilité des métiers du bâtiment, de moins en moins attractifs pour les jeunes, la tentation de l’émigration, ainsi que l’attrait d’activités alternatives, notamment agricoles. «Lors des bonnes campagnes agricoles, une partie importante de la main-d’œuvre se détourne du bâtiment au profit du secteur agricole», précise ce professionnel.
Les opérateurs pointent également du doigt la complexité des procédures administratives, souvent perçue comme un frein majeur à l’investissement. «Un projet immobilier peut nécessiter jusqu’à 200 signatures, dont entre 40 et 60 au niveau des régies de distribution d’eau et d’électricité», illustre ce professionnel, évoquant un processus long et contraignant.
Pris dans leur ensemble, ces facteurs mettent en évidence les contraintes structurelles qui entravent la production de logements à bas prix. La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a d’ailleurs alerté la ministre de l’Habitat sur cette problématique lors d’une réunion précédant le lancement du programme d’aide.
«Nous avons clairement expliqué à la ministre qu’il est aujourd’hui impossible de produire des logements à moins de 300.000 dirhams, mais nos arguments n’ont pas été entendus», confie un membre de la FNPI. «Depuis cette réunion, la Fédération n’a plus été reçue par la tutelle», ajoute-t-il
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Au-delà du programme d’aide directe, le bilan du mandat de Fatima Ezzahra El Mansouri à la tête du ministère de l’Habitat suscite des critiques au sein même de la majorité gouvernementale. Taoufik Kamil, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) et figure du Rassemblement national des indépendants (RNI), n’a d’ailleurs pas hésité à relayer publiquement le malaise et la déception grandissante des opérateurs du secteur.
Dans son éditorial de juin 2026, la newsletter de la FNPI adopte un ton sans équivoque: «Le constat est malheureusement difficile à ignorer: malgré de nombreuses annonces et plusieurs mesures présentées comme des leviers de relance, le secteur immobilier continue d’évoluer dans un environnement marqué par l’attentisme, le ralentissement de l’investissement et la fragilisation progressive de nombreux opérateurs».
S’il reconnaît l’existence de certaines initiatives, Taoufik Kamil en souligne immédiatement les limites. «Certes, des initiatives ont été engagées par le gouvernement et par notre ministère de tutelle… Mais la réalité économique impose de reconnaître que ces interventions n’ont pas produit l’effet d’entraînement attendu sur l’ensemble de la filière», écrit-il. Avant d’enfoncer le clou: «Face à une crise profonde et multidimensionnelle, les réponses sont apparues fragmentées (…) Le secteur avait besoin d’une vision d’ensemble (…) il a trop souvent été confronté à un empilement d’actions dispersées dont l’impact global demeure difficilement perceptible sur le terrain».
Le diagnostic est tout aussi sévère sur les fondamentaux du marché: «baisse de la production, recul de l’investissement, raréfaction de l’offre, hausse des coûts de construction, difficultés d’accès au financement et perte de confiance des opérateurs». Pour le président de la FNPI, ces signaux auraient dû appeler «des réponses plus audacieuses et plus rapides».
Des propos qui traduisent un désaveu clair de la politique menée jusque-là. «L’immobilier n’attend pas des mesures de circonstance. Il attend une vision. Et cette vision, nous espérons qu’elle sera au cœur des priorités du prochain gouvernement», conclut Taoufik Kamil.
