La crise de la demande continue de planer sur le marché de l’immobilier. Selon les dernières données communiquées par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), les transactions sur le résidentiel se sont contractées de 17,3% au premier trimestre de l’année, recouvrant des baisses de 17,5% pour les appartements, de 18% pour les maisons et de 4,2% pour les villas.
«On constate qu’il y a beaucoup de stocks sur le marché depuis quelques années, cela prouve que la demande est rare. Cette crise touche presque tous les segments, le neuf comme l’ancien, à l’exception du résidentiel de luxe qui trouve toujours preneur», a indiqué, dans une rencontre avec Le360, Mohamed Lahlou, président de l’Union régionale des agences immobilières (URAI) Casablanca-Settat.
Baisse du pouvoir d’achat et hausse du coût du crédit
Pour ce professionnel, deux principaux facteurs expliquent cette situation: le recul du pouvoir d’achat des ménages, touché par la hausse de l’inflation, et la hausse du coût du crédit bancaire.
En effet, le taux moyen appliqué aux nouveaux crédits immobiliers ressort à 4,36% au premier trimestre de l’année, selon Bank Al-Maghrib. Durant la même période, les banques ont déclaré que les critères d’octroi des crédits ont été durcis pour les prêts à l’habitat, alors qu’ils sont restés inchangés pour les crédits à la consommation. Quant à la demande, elle aurait stagné aussi bien pour les prêts à l’habitat que pour ceux à la consommation.
«D’un côté, les taux d’intérêt ont augmenté et les banques ne financent plus les acquisitions immobilières à 100%, et de l’autre, la baisse du pouvoir d’achat rend l’épargne presque impossible pour les ménages. Il est difficile de relancer le marché de l’immobilier dans ces conditions», regrette notre interlocuteur.
Les prix résistent
Malgré la crise que traverse le secteur, les prix immobiliers font de la résistance. D’après la Banque centrale, les prix du résidentiel ont reculé de seulement 0,1% en glissement annuel durant les trois premiers mois de l’année, résultat de la baisse de 0,5% des prix des villas et de la stagnation de ceux des appartements et des maisons.
Cette tendance va à l’encontre de la loi du marché qui voudrait que les prix baissent quand la demande recule. Elle serait due, selon Mohamed Lahlou, au refus des promoteurs immobiliers de baisser leur marge face à la flambée des coûts de la construction depuis le déclenchement de la crise en Ukraine.
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«Si les promoteurs baissent les prix, ils risquent de perdre de l’argent. Le taux de rentabilité d’un projet immobilier dans les années 90 était de 50 à 60%. Aujourd’hui, la donne a changé, parce que le foncier coûte très cher. La cherté des matériaux de construction ces deux dernières années a également rogné les marges des promoteurs», explique-t-il.
Ce professionnel de l’intermédiation souligne par ailleurs que la hausse des prix se limite à Casablanca et Rabat, des villes où le foncier se fait rare et cher. Cependant, malgré des prix relativement bas dans les autres villes du pays, la demande n’est pas au rendez-vous.
«À Tanger, Agadir, Marrakech, Fès et Meknès, les prix ne sont pas tellement élevés, le foncier est plus accessible, mais la demande reste terne. Cela signifie que ce sont surtout le pouvoir d’achat et l’accès au crédit qui freinent la reprise du secteur», note-t-il.
Baisse du prix de l’ancien, mais…
Les prix auraient néanmoins reculé sur le marché de l’ancien, assure le président de l’URAI, mais là encore se pose la question du coût de la rénovation qui dissuade souvent les acquéreurs.
«Contrairement au neuf, les prix ont baissé pour l’ancien. À Casablanca par exemple, les logements qui se vendaient à 18.000 dirhams le m2 se vendent désormais à 14.000 dirhams. Mais il faut dépenser de l’argent pour la rénovation, qui coûte de plus en plus cher et c’est ce qui dissuade les acheteurs», précise-t-il.
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À la question de savoir si les prix vont également baisser sur le marché du neuf durant les prochains mois, Mohamed Lahlou répond qu’en l’absence de la demande, les promoteurs ne pourront plus conserver leurs stocks très longtemps. «Les promoteurs seront obligés de réduire leurs marges. La logique voudrait que les prix baissent de 10% à 15% pour relancer les ventes si le pouvoir d’achat reste limité. Les promoteurs ont eux aussi des prêts à rembourser et ils ne peuvent pas garder éternellement leurs stocks», conclut notre interlocuteur.
