À son arrivée dans l’émirat en 2025, en pleine flambée des loyers, «il était très difficile de trouver un logement dans cette région et les loyers explosaient», raconte-t-il sous pseudonyme, en raison de la sensibilité du sujet aux Émirats arabes unis. Désormais, les visites sont moins fébriles, les propriétaires plus ouverts à la négociation et les locataires moins condamnés à accepter le premier bail venu, comme si le marché découvrait soudain que la gravité existe aussi dans l’immobilier.
L’immobilier à Dubaï, l’un des piliers de l’économie locale, a connu une croissance spectaculaire ces dernières années, porté par l’afflux d’expatriés, d’entrepreneurs, de cadres internationaux et de grandes fortunes attirés par la qualité de vie, l’abondance des services, la fiscalité avantageuse et l’image de sécurité de la ville. En 2025, le secteur avait encore atteint des sommets, avec plus de 270.000 transactions immobilières représentant 917 milliards de dirhams, selon Reuters.
Mais l’activité marque le pas depuis que les États-Unis et Israël ont lancé, le 28 février, une offensive contre l’Iran, provoquant des frappes de représailles dans plusieurs pays voisins du Golfe. Selon Reuters, les premières semaines du conflit avaient déjà entraîné une chute brutale des transactions immobilières aux Émirats, avec un recul de 37% sur un an et de 49% sur un mois durant les douze premiers jours de mars, d’après des estimations de Goldman Sachs. Certains biens situés près du Burj Khalifa ou sur Palm Jumeirah étaient proposés avec des décotes de 12% à 15%.
À Dubaï, vitrine touristique et centre d’affaires des Émirats, la guerre a surtout fissuré une conviction très rentable: celle d’une ville «sûre quoi qu’il arrive». Des sites emblé
matiques tels que le Burj Al Arab et Palm Jumeirah avaient été visés au début du conflit, prenant de court une population composée très majoritairement d’étrangers. L’émirat n’a plus été touché depuis la reprise des hostilités début juillet, mais le doute s’est installé.
«Nous sommes dans une sorte de zone grise. Les avis sont partagés: certains pensent que le conflit a durablement déstabilisé la région, d’autres, au contraire, que c’est un bon moment pour investir», explique une agente immobilière sous couvert d’anonymat. Les clients n’ont pas disparu, assure-t-elle, mais les rapports de force ont changé. Après des années durant lesquelles les propriétaires imposaient leurs prix, locataires et acheteurs obtiennent désormais des marges de négociation plus larges.
D’après le cabinet Knight Frank, les prix de vente ont reculé de 5% à 20% selon les zones, après une hausse moyenne de 82,9% depuis 2021. The Guardian soulignait en juin que Dubaï avait été, fin 2025, le marché le plus actif au monde pour les transactions de luxe comprises entre 2,5 et 10 millions de dollars, devant Londres, New York, Los Angeles et Hong Kong. Le ralentissement actuel n’efface donc pas une croissance hors norme: il en révèle plutôt la vulnérabilité.
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Les signes contradictoires se multiplient. Le mois dernier, Emaar Properties a annoncé un projet de développement de près de 55 milliards de dollars au cœur de Dubaï, destiné à accueillir 150.000 résidents dans des tours, villas, bureaux et espaces commerciaux. Le promoteur affiche ainsi sa confiance dans la capacité de l’émirat à absorber le choc géopolitique et à continuer d’attirer investisseurs et expatriés. Le promoteur Binghatti a, de son côté, annoncé en juin la vente de deux penthouses de luxe à Business Bay pour un montant total de 270 millions de dirhams, dont une unité à 200 millions et une autre à 70 millions.
Mais ces opérations de prestige ne disent pas tout du marché. Selon un rapport de Betterhomes fondé sur des chiffres officiels, les ventes de logements ont chuté au deuxième trimestre de 31% en volume et de 45% en valeur sur un an, avec un recul particulièrement marqué dans le luxe. Ce segment, alimenté depuis plusieurs années par les grandes fortunes internationales, est aussi le plus sensible aux changements d’humeur géopolitiques.
La situation s’est toutefois améliorée ces dernières semaines, assure Richard Waind, PDG de Betterhomes. «Nous avons constaté un regain de la demande à partir de juin, qui se poursuit, tant en termes de visites que de transactions», affirme-t-il à l’AFP.
Cette reprise est principalement portée par les résidents plutôt que par les investisseurs étrangers, reconnaît-il. Selon lui, l’été reste traditionnellement une saison calme et la clientèle internationale pourrait revenir progressivement dans les mois à venir.
D’autres analyses appellent également à relativiser l’idée d’un effondrement. ANAROCK estime que le marché résidentiel de Dubaï a enregistré 225,7 milliards de dirhams de transactions au premier semestre 2026, malgré les tensions régionales, et que la correction observée au printemps relève davantage de la psychologie du marché que d’une rupture structurelle. Les prix résidentiels auraient reculé de 4% à 7% entre février et avril, avant de montrer des signes de résistance.
Dubaï a déjà connu de violents retournements, après la crise financière de 2008 ou pendant la pandémie de Covid-19, avant de rebondir avec une rapidité qui a nourri sa réputation de marché cyclique mais résilient. Cette fois, la question est différente: le ralentissement ne vient pas seulement d’un excès de prix ou d’un choc économique, mais d’une remise en cause de la sécurité régionale. Et pour un marché bâti sur la confiance, la fiscalité et l’idée que le chaos reste toujours ailleurs, c’est un problème autrement plus embarrassant qu’une simple baisse de loyers.
