Le gouvernement place le PLF 2026 sous le signe de la transparence et de l’élargissement de la base imposable. L’un des volets les plus marquants concerne l’élargissement de la retenue à la source (RAS) sur les loyers. Jusqu’ici, seules les personnes physiques percevant des revenus fonciers étaient concernées. Le texte étend désormais cette obligation aux loyers versés aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) et aux personnes physiques relevant de l’impôt sur le revenu (IR) professionnel.
Le taux retenu est fixé à 5% du montant brut des loyers, imputable sur l’impôt dû, avec possibilité de restitution en cas d’excédent. En clair, chaque paiement de loyer donnera lieu à une retenue automatique, prélevée par le locataire et reversée au Trésor.
Le dispositif vise à lutter contre la sous-déclaration des revenus fonciers et à renforcer la traçabilité des flux financiers, un enjeu charnière dans un marché locatif où la fiscalité informelle reste importante. Mais cette exigence de conformité, aussi légitime soit-elle, pourrait se traduire par une pression supplémentaire pour les petits propriétaires, dont les revenus locatifs constituent souvent un complément essentiel.
Pour de nombreux ménages, cette retenue de 5% représente une contrainte immédiate de trésorerie, en particulier pour ceux dont les loyers perçus servent à financer un crédit immobilier ou à couvrir des charges de copropriété.
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Contrairement aux grands investisseurs, capables d’absorber cette retenue avant régularisation, les petits bailleurs subiront une diminution directe de leurs revenus, même si l’impôt peut être récupéré a posteriori.
Le texte prévoit quelques exclusions, notamment pour les personnes exonérées de manière permanente ou les opérations réalisées hors du champ d’application de l’impôt. Cependant, ces exceptions ne concerneront qu’une minorité d’acteurs.
Cette évolution traduit une logique de fiscalisation intégrale des revenus du patrimoine, où chaque flux devient traçable et contrôlable. L’objectif est cohérent avec la stratégie gouvernementale de formalisation du secteur informel, mais le coût à court terme pour les ménages modestes risque d’en réduire l’acceptabilité.
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Le PLF 2026 introduit également un droit d’enregistrement supplémentaire de 2% sur les mutations à titre onéreux de biens ou de fonds de commerce lorsque les moyens de paiement ne sont pas justifiés ou tracés. Ici l’objectif est de moraliser les transactions immobilières en imposant une obligation de transparence, car tout acte de vente devra mentionner le moyen de règlement, et tout paiement effectué autrement que par chèque, virement ou effet de commerce sera surtaxé.
