Entrée en vigueur le 1er juillet dans le cadre de la Loi de finances 2026, une nouvelle réglementation fiscale impose un droit d’enregistrement supplémentaire de 2% sur les mutations immobilières et les cessions de fonds de commerce dont le paiement n’est pas traçable. «Une semaine après son déploiement, cette mesure, initialement passée inaperçue au milieu des réformes de début d’année, commence à faire ressentir ses effets sur l’ensemble des acteurs du secteur», indique le quotidien Les Inspirations Eco du 7 juillet.
Le dispositif cible en priorité l’usage de l’argent liquide et l’opacité financière. Concrètement, pour toute transaction immobilière supérieure à 300.000 dirhams ou pour toute cession de fonds de commerce, les parties doivent prouver l’utilisation d’un moyen de paiement traçable, tel qu’un chèque barré non endossable, un virement bancaire ou une carte bancaire. Si une partie du montant est réglée en espèces, la majoration de 2% s’applique sur cette seule fraction. En revanche, si l’acte de vente omet totalement de mentionner les modalités de règlement, la pénalité s’applique sur l’intégralité du prix de vente. Ce surcoût s’ajoute aux droits d’enregistrement habituels, qui s’élèvent déjà à 4% pour les logements, 5% pour les terrains à bâtir et 6% pour les fonds de commerce.
Au-delà de l’objectif de transparence poursuivi par l’État, cette réforme engendre des répercussions directes pour le secteur financier et les professionnels du droit. Les institutions bancaires profitent de cette bancarisation forcée, qui capte de nouveaux flux de capitaux et une nouvelle clientèle, incitant les banques à déployer des conseillers spécialisés dans l’immobilier. «Du côté des professions juridiques, les notaires saluent une sécurisation accrue des transactions, estimant que la traçabilité des fonds diminue le risque de litiges ultérieurs et renforce la validité de l’acte authentique», précise Les Inspirations Eco.
L’impact à long terme sur la dynamique du marché reste encore à observer, mais des ajustements se dessinent déjà. Selon des professionnels de l’immobilier, les acheteurs se montrent désormais beaucoup plus vigilants quant à la formulation des modalités de paiement pour éviter des sanctions financières lourdes. Cette transition pourrait toutefois écarter les petits investisseurs dépendants du numéraire au profit des acteurs institutionnels, dont les pratiques étaient déjà conformes à ces exigences. De plus, en éliminant une partie des transactions non déclarées, l’administration fiscale accède à une connaissance plus fine des prix réels du marché, fournissant un outil d’évaluation inédit pour les politiques publiques du logement. Reste à savoir si le marché absorbera ce coût par une baisse des marges des vendeurs ou par une réévaluation des prix de vente.
Avec cette réforme, le Maroc s’aligne sur les standards internationaux de lutte contre le blanchiment et l’informel. Le fisc envoie un signal clair: l’opacité a désormais un prix. Le succès de cette politique reposera sur la capacité du marché à se bancariser sans subir de ralentissement majeur de son activité. En 2026, la conformité du mode de financement devient ainsi un élément tout aussi crucial que la négociation du prix du bien.
