Développement urbain: les cinq leviers de la politique d’anticipation des besoins en habitat, selon Badre Kanouni

Le Maroc fait face, depuis des années déjà, à un mouvement continu d’urbanisation, lequel devra s’accentuer pour atteindre les 75% à l’horizon 2030, mettant le pays devant des enjeux socio-économiques majeurs.

«Cette tendance d’urbanisation irréversible, couplée à la poursuite de la croissance démographique et de l’exode rural, dans un monde en profonde mutation, faut-il le rappeler, se traduit déjà, et continuera à l’être, par la pression plus que significative des besoins existants, d’une part, mais aussi par celle des besoins supplémentaires à venir, d’autre part», a expliqué Badre Kanouni, président du directoire du Groupe Al Omrane, lors de la conférence inaugurale d’Al Omrane Expo 2022, qui se tient à Casablanca du 22 au 25 décembre.

En ce qui concerne les besoins en rapport avec l’habitat, le président du Groupe Al Omrane a précisé que tous les citoyens ont le droit d’accès non seulement à un logement décent, mais aussi, et plus que jamais, à un cadre de vie «décent, intégré et cohérent avec la mixité sociale et fonctionnelle adéquate». En plus, le citoyen «exige et exigera chaque fois davantage d’infrastructures de base de qualité, des équipements publics et de proximité suffisants, des espaces verts à la hauteur de ses aspirations, et la disponibilité de l’emploi et des activités économiques et commerciales», a-t-il détaillé.

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Pour prendre en charge l’ensemble de ces enjeux, il convient, selon Kanouni, de mettre en place une politique d’anticipation des besoins au niveau territorial et une planification à court, moyen et long termes des actions et projets pour les satisfaire dans le cadre de cette vision urbanistique globale et intégrée.

L’indispensable politique d’anticipationÀ défaut d’une politique d’anticipation, les demandes ne trouveront pas d’offres adaptées et structurées et s’orienteront inévitablement vers les formes connues d’habitat précaire: bidonvilles insalubres, création et développement des quartiers clandestins, densification des tissus anciens, habitat informel des dépendances (sous-sol et terrasses), a alerté le patron du Groupe Al Omrane.

Ces situations continueront de solliciter, et de manière permanente, un effort considérable de rattrapage par l’Etat et les collectivités territoriales mobilisant des ressources financières importantes et de plus en plus rares. Sachant que ce coût de rattrapage et de réparation est généralement plus coûteux (sur tous les plans: financier, foncier, social…) que des actions engagées dans le cadre d’une politique anticipatrice, volontariste et de prévention, a-t-il encore précisé.

Les cinq leviers de la politique d’anticipation des besoinsCette politique d’anticipation des besoins s’articule, selon la même source, autour de 5 leviers essentiels. Le premier est de partager la vision des choix stratégiques de l’Etat définis au niveau central pour des aménagements urbains intégrés et cohérents, c’est-à-dire, l’obligation de réaliser ces extensions avec la mixité sociale et fonctionnelle nécessaire, avec les infrastructures, équipements publics, espaces verts et activités économiques nécessaires.

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Au niveau du deuxième levier, Badre Kanouni a fait savoir que cette vision doit être déclinée au niveau territorial à travers la mise à la disposition des acteurs territoriaux d’un foncier équipé (prêt à l’emploi) dans le cadre de zones d’aménagement concerté.

«Ce sont ces mêmes acteurs territoriaux qui veilleront à décliner sur le terrain le choix quant à la nature de ces extensions urbaines (petites villes, moyennes ou grandes, centres émergents, villes nouvelles)», a-t-il indiqué.

Il a tenu, dans ce même cadre, à signaler deux points importants à ce niveau: d’abord, «il s’agit d’opérations qui ne sont pas des opérations immobilières ou d’aménagement classiques, mais bien d’opérations urbaines structurantes, qui sont par leur nature des opérations publiques à durées longues (15 ans et plus) et sont exposées au risque de survenance de plusieurs cycles immobiliers».

Ensuite, a poursuivi Kanouni, «ces opérations doivent aussi bénéficier de la nécessaire et incontournable souplesse des règles d’urbanisme qui doit accompagner l’évolution des besoins et des réalités qui ne vont d’ailleurs que s’accélérer».

Pour ce qui est du troisième levier, le président du Groupe Al Omrane a indiqué que l’opérationnalisation de cette vision à travers la réalisation de ces extensions urbaines «ne peut se faire que par l’Etat» à travers ses opérateurs publics «vu la longueur des durées d’exécution et leur incompatibilité avec la recherche de maximisation des profits puisque ces derniers doivent être, au contraire, consacrés à l’exécution des missions publiques».

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L’idée, selon le responsable, étant de financer des prix de sortie différenciés, soutenables pour les différentes fonctions retenues: industrie, logistique, tourisme, équipements et autres.

Et pour l’habitat, le même principe de péréquation sera appliqué à son foncier, de manière à ce que le prix soit adapté à chaque type de projet en fonction de la catégorie sociale ciblée.

«L’opérateur public aura par conséquent une commande claire (l’application de la politique publique dans chacune de ses opérations) qu’il devra exécuter sur le terrain et, comme je l’ai dit, conformément aux choix des acteurs territoriaux», a poursuivi le président du Badre Kanouni.

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Le quatrième levier est en rapport avec le conventionnement et la gouvernance. Pour Kanouni, il convient de consolider et garantir les approches partenariales dans un cadre contractuel comme mode opératoire permettant de fixer et pérenniser la vision arrêtée, la mutualisation des moyens et la fixation des engagements des acteurs impliqués, notamment l’Etat, les collectivités territoriales, ainsi que les opérateurs immobiliers. Ceux-ci doivent «concourir ensemble à la concrétisation des mêmes objectifs de développement».

Et d'ajouter que la réussite de ces projets et le dépassement des différentes contraintes transverses sont tributaires de la mise en place d’une «gouvernance efficace arrêtée dans le cadre du conventionnement».

Enfin, le cinquième levier est relatif au développement de l’innovation et de la recherche et développement. «Il est très important et le deviendra de plus en plus dans un monde en mutation accélérée, avec, entre autres, les défis climatiques et la révolution numérique, les nouvelles technologies et l’intelligence artificielle (IA) et leurs impacts sur nos styles de vie et notre avenir», a encore expliqué Kanouni.

Pour lui, il devient impératif de promouvoir des démarches innovantes et de recherche-développement qui contribueront significativement à rehausser l’efficacité des interventions en matière de développement urbain durable.