Avec près de 2,4 millions de logements urbains aujourd’hui inoccupés ou utilisés comme résidences secondaires, soit environ 30% du parc urbain national, le Maroc se retrouve face à un paradoxe immobilier de plus en plus difficile à ignorer. Cette situation contraste fortement avec un déficit en logements toujours supérieur à 330.000 unités et une réalité sociale marquée par la cohabitation contrainte de centaines de milliers de ménages. Malgré une production soutenue ces dernières années, le marché peine à répondre aux besoins réels en matière d’accès, d’usage et de solvabilité, révélant des déséquilibres structurels profonds.
Les données récentes du Haut-Commissariat au Plan, reprises par le magazine hebdomadaire Challenge, confirment que l’augmentation du parc immobilier urbain ne s’est pas accompagnée d’une amélioration significative de l’accès au logement. Au contraire, la progression continue des logements vacants et des résidences secondaires met en lumière un décalage persistant entre l’offre produite et la demande effective. Cité par Challenge, Nawfal Bellakhdar, cofondateur d’Akare.ma, société spécialisée dans la gestion immobilière, explique que cette situation n’a rien de conjoncturel. Elle résulte d’une inadéquation ancienne entre la production immobilière, le pouvoir d’achat des ménages et un cadre réglementaire peu incitatif à la mise sur le marché.
Selon lui, la structure même de la production explique en grande partie ce déséquilibre. Les promoteurs immobiliers se concentrent historiquement sur des segments bien identifiés, soit ceux bénéficiant d’avantages fiscaux comme le logement social, soit des produits à forte demande naturelle tels que les lots destinés aux maisons marocaines, ou encore des biens haut standing destinés à une clientèle solvable. Entre ces extrêmes, une large frange de la population peine à trouver des logements adaptés à ses moyens et à ses attentes.
Du côté de la demande, les ménages se heurtent rapidement aux limites de leur capacité financière. Beaucoup projettent un achat immobilier, mais renoncent une fois confrontés aux contraintes du crédit et à l’écart entre les prix pratiqués et leur pouvoir d’achat réel. Ce phénomène est également visible sur le marché de la seconde main, où les propriétaires affichent souvent des prix supérieurs à la valeur de marché, rendant les biens difficilement accessibles, d’autant plus lorsque ces prix se rapprochent de ceux du neuf.
La forte progression des résidences secondaires accentue encore ce déséquilibre, écrit Challenge. Leur nombre est passé de moins de 200.000 au début des années 2000 à plus de 1,29 million en 2024. Cette évolution s’explique par le rôle central de l’immobilier dans les stratégies patrimoniales des ménages marocains. Considéré comme une valeur refuge, l’investissement résidentiel concentre l’essentiel des transactions et de la production, bien loin devant l’immobilier professionnel. Les primo-investisseurs privilégient massivement les studios et appartements, alimentant ainsi un stock croissant de logements peu ou pas occupés.
Certaines politiques publiques ont également produit des effets indirects. Des logements économiques, initialement destinés à l’accession des ménages modestes, peuvent devenir des résidences secondaires une fois les contraintes légales levées et la situation financière des acquéreurs améliorée. Ces biens se retrouvent alors hors du marché locatif ou occupés de manière intermittente, sans répondre à la demande existante. La vacance immobilière touche aussi les locaux commerciaux et les bureaux, en grande partie en raison du rapport complexe des propriétaires à la location. Les expériences négatives, combinées à un cadre juridique perçu comme défavorable aux bailleurs, incitent nombre d’entre eux à conserver leurs biens fermés, dans l’attente d’une plus-value future ou par logique patrimoniale.
Ce contexte pénalise particulièrement le segment du moyen standing, pourtant crucial pour répondre aux besoins des classes moyennes. Lorsqu’il existe, ce type de logement est souvent situé dans des zones peu attractives, insuffisamment desservies en transports et en équipements, ce qui limite son adéquation avec les attentes des ménages.
La concentration de cette vacance dans les grands pôles urbains et économiques n’est pas surprenante. Elle reflète la concentration même de la production et des transactions dans ces régions. Pour y faire face, une approche globale s’impose, combinant incitations à une production mieux ciblée, encouragement à la mise sur le marché des biens existants et réforme du cadre juridique de la location.
