Le marché immobilier marocain aborde 2026 sans signe de surchauffe spéculative ni effondrement des prix. Les données du Haut-Commissariat au Plan (HCP) montrent un ralentissement des volumes, mais une relative résilience des valeurs dans les zones urbaines structurées. Cette dynamique traduit une phase de digestion stratégique: la création de valeur se concentre désormais là où la demande solvable rencontre un usage économique avéré.
Le segment des logements de gamme moyenne, généralement compris entre 80 et 120 m² et commercialisés autour de 6.000 dirhams le mètre carré, continue de séduire les investisseurs inscrits dans une logique de long terme.
Les rendements locatifs bruts observés restent soutenus dans les principaux pôles urbains. À Casablanca, ils se situent en moyenne autour de 7%, tandis qu’à Marrakech et Tanger, ils peuvent atteindre 8 à 9%, portés par le dynamisme touristique et la montée en puissance des locations meublées. Selon l’Office des Changes, les recettes voyages représentent désormais près de 18% du PIB, contribuant directement à la demande locative dans ces villes.
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La stabilité relative des prix, combinée à un taux directeur maintenu à 2,25% par Bank Al-Maghrib et aux mécanismes de garantie publique tels que FOGALOGE, soutient l’accès au financement. Le HCP rappelle par ailleurs que plus de 65% de la population marocaine vit en milieu urbain, renforçant structurellement la demande résidentielle.
Cette rentabilité demeure toutefois sélective. Les coûts de rénovation sont fréquemment sous-évalués et certaines zones périphériques enregistrent un stock significatif de logements vacants, pesant sur les délais de mise en location. Dans ce contexte, la localisation cesse d’être un simple critère géographique pour devenir un véritable choix stratégique.
C’est sur le segment du logement économique que les déséquilibres apparaissent avec le plus de netteté. Les estimations consolidées par le ministère de l’Habitat font état d’un déficit national compris entre 340.000 et 400.000 unités, touchant près de 20% de la population.
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Face à cette tension, les programmes publics, dont Daam Sakane, ont repositionné le logement économique au cœur des priorités budgétaires et sociales. Les rendements financiers y sont plus modérés, généralement compris entre 4 et 6%, mais la demande est structurelle, durable et partiellement solvabilisée par l’État. Pour les opérateurs, l’enjeu n’est pas tant la maximisation du rendement que la sécurisation des volumes et des flux de trésorerie.
Pour la maîtrise du risque, les professionnels constatent que les principales défaillances des investisseurs débutants relèvent du juridique dont l’absence de vérification du titre foncier, hypothèques ou indivisions non purgées, ou encore signatures réalisées sans l’accompagnement d’un notaire.
Ces pratiques exposent à des blocages durables de capital, dans un contexte où la liquidité du marché s’est réduite avec la baisse des transactions.
À court terme, le recul des transactions traduit une phase d’attentisme. À moyen terme, les fondamentaux restent porteurs. Les données de l’Office des Changes confirment la progression soutenue des investissements directs étrangers, en hausse de 55% sur un an, tandis que la stratégie touristique nationale vise 30 millions de visiteurs à l’horizon 2030, contre des niveaux nettement inférieurs avant la pandémie.
