En déplacement au siège de la Confédération générale des entreprises du Maroc (CGEM), mercredi 18 février à Casablanca, le directeur général des impôts, Younes Idrissi Kaitouni, a levé le voile sur une réforme d’envergure du contrôle fiscal immobilier. Face aux opérateurs économiques, il a détaillé une nouvelle approche appelée à transformer en profondeur la gestion des redressements fiscaux liés aux transactions immobilières.
Au cœur des échanges: la question des révisions fiscales, souvent jugées excessives ou arbitraires par les contribuables. Le patron de la Direction générale des impôts (DGI) a reconnu la nécessité d’instaurer davantage de clarté, de transparence et de pragmatisme dans les méthodes de contrôle.
La principale annonce porte sur la conclusion d’un accord avec la start-up marocaine Yakeey, spécialisée dans l’exploitation intelligente des données immobilières. L’objectif: mettre en place des comparables publics opposables à l’administration fiscale, fondés sur une base de données neutre et sécurisée.
«Nous avons attendu ce moment, avec la CGEM, pour annoncer la conclusion d’un accord avec la start-up marocaine Yakeey en vue de mettre en place des comparables publics opposables à l’administration. Ces comparables se baseront sur une base de données neutre. Il s’agit d’une approche fondée sur l’intelligence artificielle et l’exploitation des données, permettant d’offrir des comparables en matière de prix de transfert», a expliqué Younes Idrissi Kaitouni.
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Jusqu’ici, l’appréciation du risque en matière de prix de transfert ou de transactions immobilières reposait largement sur l’approche propre à chaque vérificateur. De ce fait, relève-t-il, les méthodes pouvaient varier d’une direction à l’autre, d’un service à l’autre, voire d’un inspecteur à l’autre. «Au final, on utilise une formule que je déteste moi-même avant les contribuables: selon les informations dont dispose l’administration. J’ai horreur de cette expression. Nous ferons collectivement en sorte qu’elle disparaisse», a-t-il souligné.
Pour le patron du Fisc, cette réforme découle d’une interrogation simple: pourquoi les entreprises disposent-elles de comparables internationaux pour leurs activités, alors que le secteur immobilier demeure dépourvu d’un outil équivalent? «Yakeey nous a proposé une approche qui, pour moi, n’a rien à envier aux meilleurs standards internationaux. Cette solution permet, à travers des données neutres, avec toutes les garanties nécessaires en matière de sécurité et d’anonymat, de produire des rapports quasi instantanés offrant des comparables fiables», a-t-il expliqué.
Corriger l’asymétrie d’information
Au-delà de l’enjeu fiscal, le dispositif répond également à un besoin économique plus large. «Cela répond d’abord à un besoin réel, indépendamment du risque fiscal. Si je dois vendre ma maison, combien dois-je demander? Et qu’en est-il de l’appréciation de l’administration et du risque éventuel de redressement sur le prix déclaré?», a ajouté Younes Idrissi Kaitouni.
Intervenant à ce sujet, Karim Beqqali, fondateur et PDG de Yakeey, a indiqué que le marché immobilier marocain souffre d’une forte opacité. Il a expliqué que les particuliers souhaitant vendre ou acheter un bien disposent rarement d’une estimation fiable de sa valeur réelle et se tournent le plus souvent vers leur entourage ou des intermédiaires informels, au risque d’obtenir des informations inexactes. Cette asymétrie d’information constitue, d’après lui, un frein important au dynamisme et au développement des transactions immobilières.
Le dispositif est désormais prêt. «La solution a été homologuée, les contrats ont été signés. Nous allons commencer par deux sites pilotes: Rabat et Casablanca. Nous sommes actuellement en discussion avec les partenaires (acteurs de l’immobilier, notaires, adouls, etc.) pour assurer l’implication de l’ensemble des parties prenantes, recueillir leurs remarques et mettre en place une équipe pour le suivi et le retour d’expérience», a précisé le directeur général des impôts.
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Le responsable a tenu à dissiper certaines craintes quant à l’usage des nouveaux référentiels. «Ces comparables seront utilisés avant tout pour les particuliers, notamment dans le cadre des profits immobiliers. Ils serviront également de base d’analyse du risque pour les promoteurs immobiliers. Mais il n’y aura jamais de redressement systématique. Une personne qui vend sans aucune somme versée illégalement ne fera pas l’objet d’un redressement sur le prix déclaré», a-t-il assuré.
Le référentiel aura aussi vocation à améliorer le ciblage des contrôles fiscaux. Il permettra de détecter les écarts entre les prix déclarés et les prix réels du marché. «Chaque contrôle fiscal, avant d’être programmé ou engagé, fera l’objet d’une vérification sur le terrain afin de confronter le prix déclaré au prix réel. En l’absence d’écart, il n’y aura aucune révision du prix de cession», a poursuivi le directeur général des impôts, esquissant les contours d’une nouvelle ère pour le contrôle fiscal immobilier au Maroc.
En fait, a-t-il souligné, cette réforme s’inscrit dans une logique de rupture claire et assumée avec les pratiques antérieures. «Nous allons passer d’un système de redressement perçu comme systématique et arbitraire, fondé sur des postes comptables de comparaison, à un système basé sur des comparables réels issus du marché immobilier. Cela permettra de créer un climat de confiance entre l’administration et le contribuable, renforcer la transparence et réduire le nombre de contentieux qui existaient auparavant», a-t-il conclu.
