Le tribunal correctionnel d’Aïn Sebaâ a rendu son verdict, mercredi, dans l’affaire impliquant les deux promoteurs immobiliers du projet Casa Parc. Sadreddine Benhima et Hassan Benabdelali, demi-frères et dirigeants de la société Treize-Huit, ont été condamnés à huit mois de prison avec sursis, une décision qui a entraîné leur remise en liberté immédiate.
Porté par la société Treize-Huit, le projet Casa Parc visait la réalisation d’un vaste ensemble résidentiel comprenant près de 1.200 appartements ainsi que des lots de terrain, dans le quartier de Sidi Maârouf, en périphérie sud-est de Casablanca. Initialement prévue aux alentours de 2016, la livraison a connu d’importants retards successifs. Face à cette situation, plusieurs réservataires se sont regroupés en collectif afin d’engager des actions en justice, demandant soit la livraison de leurs biens, soit le remboursement des sommes déjà versées.
Les deux promoteurs étaient poursuivis pour faux et usage de faux, ainsi que pour déclarations mensongères et cession de biens prétendument frappés de saisie conservatoire.
Sur le premier volet, la défense a démontré que l’accusation ne reposait sur aucun fondement solide. Il leur était reproché de ne pas avoir informé les acquéreurs de l’existence d’une hypothèque sur les titres fonciers. Or, les avocats ont souligné que toutes les informations étaient accessibles publiquement, notamment via la plateforme de l’agence nationale de la conservation foncière. De plus, les numéros du titre foncier et de l’autorisation de construire étaient affichés de manière visible sur le chantier.
Les contrats de réservation stipulaient par ailleurs que les clients devaient effectuer toutes les vérifications nécessaires avant de s’engager. La procédure de vente elle-même impliquait que l’acquéreur ne signe qu’après s’être assuré de la sincérité des informations. Dans ces conditions, l’accusation de faux et usage de faux a été écartée.
Concernant les déclarations mensongères, les promoteurs étaient accusés d’avoir laissé entendre que la banque créancière (Attijariwafa bank) était associée au projet. La défense a précisé qu’il existait bien une relation commerciale avec l’établissement bancaire, mais sans lien capitalistique. Elle a également soutenu que les propos incriminés avaient été mal interprétés lors de l’instruction.
Quant à l’accusation de cession de biens sous saisie conservatoire, elle a également été réfutée. Les promoteurs ont affirmé que les ventes avaient été conclues avant toute mesure de saisie. Des attestations de la conservation foncière ont confirmé qu’aucune saisie conservatoire ne pesait sur les biens au moment des transactions.
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La défense a également soulevé la question de la prescription, les plaintes ayant été déposées huit ans après les faits, soit au-delà du délai légal de quatre ans en matière délictuelle.
Elle a en outre insisté sur la nature purement commerciale du litige, appuyée par plusieurs expertises montrant que les avances versées par les clients avaient servi au financement du chantier, et non à des détournements ou à l’acquisition d’autres biens.
Durant toute la procédure, la défense a mis en avant la bonne foi des deux accusés. Les 57 réservataires plaignants à l’origine de l’ouverture de ce dossier ont tous été intégralement remboursés. Plus largement, les promoteurs affirment avoir déjà procédé au remboursement d’environ 430 réservataires, dont la majorité n’avait pas engagé de poursuites judiciaires.
Ces remboursements auraient été effectués conformément aux termes des contrats de réservation, en contrepartie d’un désistement.
En cours de procès, sept nouveaux plaignants se sont ajoutés à la liste initiale. Toutefois, les deux promoteurs et leur défense se sont opposés à leur intégration dans la procédure, estimant que «si les remboursements se poursuivent à ce rythme, le dossier ne pourra jamais être clôturé». Les promoteurs ont néanmoins assuré que ces sept plaignants seront également remboursés, mais en dehors du cadre judiciaire actuel, afin d’éviter une extension indéfinie du litige. La priorité est désormais accordée à l’achèvement du chantier de construction, susceptible de débloquer plusieurs situations encore en suspens.
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Au cœur du dossier figure un accord en voie de finalisation entre les promoteurs, la banque créancière et une banque d’affaires marocaine. Avec Attijariwafa Bank, un montant d’environ 370 millions de dirhams a été fixé pour solder la dette.
Le mécanisme envisagé repose sur la cession du titre mère à une banque d’affaires, laquelle assurera le financement du remboursement de la banque créancière. Une partie des fonds, estimée à 50 millions de dirhams, devrait provenir de la commercialisation d’appartements encore détenus par la société Treize-Huit.
Une fois la dette apurée, la mainlevée des garanties sera obtenue, permettant ainsi de lever les blocages juridiques et de relancer pleinement les transactions.
Dans cette nouvelle configuration, la société Treize-Huit conservera la gestion des dossiers en suspens avec les réservataires, tandis que la banque d’affaires prendra en charge la poursuite du projet immobilier à travers une nouvelle structure dédiée.
Un premier ensemble résidentiel, actuellement achevé à hauteur de 60%, devrait être achevé dans un premier temps, avant le lancement des autres blocs, toujours dans le cadre des autorisations déjà accordées à la société Treize-Huit. Sachant que le principal défi dans la promotion immobilière réside dans l’acquisition du foncier. Pour ce projet, la société Treize-Huit a dû négocier avec plus de 70 héritiers afin de procéder à l’achat du terrain, une opération particulièrement complexe.
Le projet Casa Parc se distingue par un positionnement marketing finement étudié. Les promoteurs ont ciblé une clientèle de jeunes couples trentenaires disposant de deux revenus, en mesure de souscrire à un crédit immobilier à long terme. Les appartements, proposés à des prix inférieurs à un million de dirhams, répondent ainsi aux attentes d’un segment large du marché.
Les promoteurs assurent par ailleurs avoir réservé un nombre suffisant de lots d’appartements pour garantir les droits des réservataires. Plusieurs options leur seront proposées, entre remboursement et finalisation de l’acquisition, en fonction des choix de chacun.
Une issue amiable?
Cet accord a-t-il pesé dans le verdict rendu mercredi dernier? Difficile à établir formellement, mais il apparaît comme un signal rassurant. Dans ce type d’affaires, les tribunaux privilégient souvent des solutions favorisant la stabilité sociale des réservataires et un règlement amiable du litige.
Aujourd’hui, malgré les tensions et les années de contentieux, les parties se rapprochent d’une solution globale. Les négociations sont en voie d’achèvement, traduisant une volonté partagée d’aboutir.
Le dossier reste néanmoins évolutif, en raison notamment des positions divergentes des réservataires. Certains souhaitent obtenir un remboursement, tandis que d’autres privilégient la finalisation de leur acquisition.
De son côté, le parquet conserve la possibilité d’interjeter appel. Mais une issue négociée semble désormais à portée de main.
