Adossée au niveau réel d’équipement en infrastructures publiques, la nouvelle Taxe sur les terrains non bâtis (TNB) introduit une fiscalité différenciée et territorialisée. Pour cet objectif, l’exécutif vise un triptyque qui est de réduire la rétention foncière, accélérer la mise en valeur des terrains urbains et renforcer les ressources propres des communes, tout en posant de nouveaux enjeux juridiques et opérationnels.
Dès l’entrée en vigueur de la réforme, la TNB confirme sa double nature, à la fois ressource budgétaire pour les communes et instrument d’orientation des comportements fonciers. Comme le souligne d’emblée le juriste Hicham Sebbata, «l’une des sources potentielles de revenus des communes réside dans la taxation des terrains urbains non bâtis», rappelant que, dans les systèmes de gouvernance décentralisée, la fiscalité foncière constitue un pilier de l’autonomie financière locale.
Prélevée annuellement par les communes, la TNB s’applique aux terrains non construits situés en zones urbaines, périurbaines ou à vocation d’urbanisation. Son objectif demeure constant depuis son introduction à savoir décourager la spéculation, qui est l’une des mesures phares. Mais le gouvernement veut aller loin pour favoriser la construction et surtout libérer du foncier afin d’atténuer les tensions sur les prix immobiliers dans les grandes agglomérations. Ce dernier facteur est plus ou moins un véritable casse-tête, au vu des procédures judiciaires enclenchées depuis un temps contre les spéculateurs fonciers.
Les terrains non bâtis représentent une part significative des réserves foncières urbaines, en particulier dans les régions de Casablanca-Settat, Rabat-Salé-Kénitra et Tanger-Tétouan-Al Hoceïma, où la rareté artificielle du sol alimente la hausse des valeurs immobilières.
Adoptée dans le cadre de la loi de finances 2025, la loi n°14-25 opère une rupture méthodologique. La TNB n’est plus déterminée uniquement par un zonage administratif figé, mais par le niveau effectif d’équipement des terrains en infrastructures publiques.
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Le ministère des Finances précise que l’évaluation intègre désormais la disponibilité de la voirie, de l’eau potable, de l’électricité, de l’assainissement, ainsi que la proximité des équipements collectifs. Pour Hicham Sebbata, cette évolution «rapproche la fiscalité foncière de la réalité économique et urbaine des territoires», tout en renforçant la cohérence entre aménagement et imposition.
Sur le plan économique, l’enjeu est clair, il a également pour objectif de réduire les coûts induits par la persistance de terrains vacants, lesquels compliquent la fourniture efficiente des infrastructures et freinent la densification urbaine. «Une utilisation plus productive du foncier constitue un levier essentiel pour améliorer l’organisation spatiale des villes et renforcer leur productivité», analyse le juriste.
Une grille tarifaire progressive, à fort impact économique
Compte tenu de tous ces enjeux, la réforme institue une gradation explicite de la pression fiscale, directement corrélée au niveau d’équipement des zones concernées et ce à partir de cette année. Ainsi, les terrains situés dans des périmètres pleinement dotés en infrastructures publiques seront soumis à une taxation comprise entre 15 et 30 dirhams par mètre carré, traduisant la volonté de concentrer l’effort fiscal sur les espaces urbains arrivés à maturité.
Dans les zones présentant un niveau d’équipement intermédiaire, la charge fiscale sera plus modérée, avec des taux variant entre 5 et 15 dirhams par mètre carré, reflétant un équilibre entre incitation à la mise en valeur et prise en compte des contraintes d’aménagement.
À l’inverse, les zones faiblement équipées bénéficieront d’un régime nettement allégé, avec une imposition limitée à 0,5 à 2 dirhams par mètre carré, afin de ne pas pénaliser des territoires dont le développement demeure conditionné à la réalisation préalable des infrastructures de base.
Selon des simulations de la Direction générale des collectivités territoriales, la charge fiscale peut doubler, voire tripler pour certains terrains situés dans des périmètres urbains matures, notamment à proximité des axes structurants et des réseaux primaires. Cette progressivité vise à accentuer la pression sur les terrains stratégiquement situés, mais volontairement laissés en friche.
La réforme confère aux communes un rôle central dans la délimitation des zones d’équipement, par décision du président du conseil communal, soumise au visa du gouverneur. Pour Hicham Sebbata, ce mécanisme introduit une marge de discrétion susceptible d’influer sur le niveau de taxation applicable, tout en demeurant encadrée par la publicité des décisions. «Cette structuration contribue à réduire l’incertitude pour les contribuables», souligne-t-il, tout en reconnaissant que la dépendance à une qualification administrative peut générer une imprévisibilité perçue et, potentiellement, un risque accru de contentieux. Le visa du gouverneur est alors interprété comme un outil de coordination et d’harmonisation, destiné à limiter les incohérences territoriales.
Rigueur fiscale et prévention des abus
Pour cette nouvelle donne fiscale, la loi maintient des exonérations strictement encadrées, notamment les terrains appartenant à l’État et aux collectivités, parcelles non desservies par les réseaux de base, ou terrains faisant l’objet de travaux de construction dûment autorisés. Cependant l’exécutif se veut précis, l’exonération temporaire de trois ans, conditionnée à l’obtention effective du permis de construire, a déjà débuté le 1er janvier suivant la délivrance de l’autorisation.
Pour M. Sebbata, cette rigueur «sécurise le dispositif fiscal» en évitant les effets d’aubaine. Si elle ne neutralise pas le risque lié aux retards administratifs indépendants de la volonté du propriétaire, elle préserve l’objectivité de l’assiette et limite les comportements opportunistes. Le contentieux demeure toutefois ouvert lorsque l’administration méconnaît les principes généraux du droit.
Pour les promoteurs immobiliers, la TNB devient un paramètre central des business plans, car la détention de réserves foncières dans des zones à forte valeur ajoutée implique désormais un coût d’opportunité plus élevé, susceptible d’accélérer la mise sur le marché ou la cession des terrains.
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Du côté des investisseurs fonciers, la taxe agit comme un indicateur de maturité urbaine. Les zones faiblement équipées conservent un avantage fiscal à court terme, mais leur attractivité dépendra de l’effort public d’infrastructures, évalué à 335 milliards de dirhams sur 2024-2026 selon le ministère des Finances.
Dans son analyse, Hicham Sebbata rappelle que «la TNB s’inscrit dans le cadre constitutionnel marocain, qui garantit le droit de propriété tout en autorisant son encadrement au nom du développement économique et social.» La tarification progressive répond à une logique de proportionnalité, distincte d’une expropriation indirecte.
En ciblant la rétention foncière sans pénaliser l’investissement productif, la réforme ambitionne une allocation plus efficiente d’une ressource rare. «En économie publique, la taxation des terrains non bâtis est ainsi considérée comme relativement non distorsive, orientant les comportements sans freiner directement l’activité productive.», précise le juriste.
En filigrane, la TNB version 2026 apparaît comme un instrument clé de la politique urbaine, soutient Hicham Sebbata, argument à l’appui, il précise qu’il s’adosse sur une ligne bien définie par le gouvernement à travers des mesures fortes: budgétaire, incitatif et régulateur, dont l’efficacité dépendra de la qualité de sa mise en œuvre locale et de la capacité des acteurs à en intégrer pleinement les nouveaux signaux économiques.
