Sur les quinze dernières années, de 2008 à 2023, le secteur immobilier s’impose comme l’un des principaux bénéficiaires des investissements directs étrangers (IDE), juste derrière l’industrie. Le constat est du quotidien Les Inspirations Eco. Durant cette période, il a attiré en moyenne huit milliards de dirhams d’IDE par an, une régularité d’autant plus remarquable que certains grands promoteurs étaient encore confrontés à des difficultés liées à l’accumulation de stocks invendus, surnommés «rossignols».
La dynamique se confirme. Selon les derniers chiffres de l’Office des changes, les activités immobilières représentent 53% du flux net des IDE, devançant largement le secteur des transports et de l’entreposage (18,3%) et les banques et assurances (13,4%). Pour les professionnels, ce boom s’explique par plusieurs facteurs, dont l’attractivité renouvelée de Marrakech, lit-on. La Ville ocre, comme à ses heures de gloire, attire des personnalités étrangères et des stars qui investissent, parfois pour sécuriser leurs avoirs à l’étranger.
L’analyse du stock d’IDE à fin 2023 confirme cette constance, écrit Les Inspirations Eco. Si l’industrie reste en tête avec un stock de 165 milliards de dirhams, soutenu par les constructeurs automobiles et leurs sous-traitants, l’immobilier suit de près avec 132,1 milliards, soit près du double des IDE concentrés dans le tourisme (63,5 milliards) ou les télécoms (62,6 milliards).
L’apparente absence du tourisme s’explique essentiellement par des considérations comptables, lit-on encore. Une partie des investissements dans l’hôtellerie, notamment les unités de luxe, est en réalité intégrée dans les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Ces structures, initialement conçues pour diversifier l’investissement immobilier et canaliser l’épargne vers le secteur, ont été massivement exploitées, parfois au-delà de leurs intentions, explique le quotidien.
Ainsi, les loyers versés aux OPCI, considérés comme charges déductibles, ont parfois été assimilés à des charges fictives, nécessitant des ajustements fiscaux. Devant la mobilisation des banques et assurances pour préserver ces niches fiscales, le législateur a finalement accordé un abattement de 40% sur les dividendes distribués par les OPCI, à condition d’ouvrir leur capital à d’autres investisseurs et de limiter l’abattement aux bénéfices issus de la location des biens immobiliers. Les revenus distribués aux personnes physiques sont désormais requalifiés en revenus fonciers, mais continuent de bénéficier du même abattement, sortant de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Avant 2023, les OPCI bénéficiaient d’un régime fiscal particulièrement avantageux, avec exonération totale d’impôt et abattement de 60% sur les dividendes distribués aux actionnaires. Les réformes récentes ont donc ajusté ce régime, tout en maintenant l’attractivité du secteur immobilier pour les investisseurs nationaux et étrangers.
