Avec les épisodes pluvieux qu’a connus le Royaume ces dernières semaines, les réclamations de propriétaires se multiplient. Des logements apparemment conformes révèlent, après occupation, des défaillances sérieuses touchant aux murs, aux plafonds ou aux réseaux d’évacuation. Une situation d’autant plus délicate lorsqu’il s’agit de biens achetés sur plan, où certaines malfaçons ne se manifestent qu’à l’usage. Face à ces constats, la question du recours légal pour vice caché s’impose.
«Le vice caché est défini comme tout défaut non apparent qui affecte de manière substantielle la valeur du bien immobilier ou empêche son usage normal», entame d’emblée Amine Fethi, conseiller juridique. «Il s’agit de défauts qui ne peuvent être décelés lors de la livraison et qui touchent des éléments essentiels du bâtiment, comme les canalisations, les murs porteurs, les fondations ou les infiltrations d’eau, dès lors qu’ils portent atteinte à la sécurité ou à la valeur marchande du bien», ajoute-t-il.
Le juriste insiste sur la nécessité de distinguer les désordres mineurs des défauts graves. «Toutes les anomalies ne constituent pas des vices cachés. Seuls les défauts sérieux liés à la qualité de construction, à une mauvaise exécution ou à une dissimulation volontaire ouvrent droit à réparation», explique-t-il.
Le droit à agir n’est toutefois pas illimité dans le temps. «La loi encadre très précisément les délais. L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la livraison du bien pour agir en cas d’apparition de vices cachés, et d’un délai maximal de cinq ans à compter de la signature de l’acte de vente définitif», déclare Amine Fethi.
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«Passé ce délai, toute action devient irrecevable, même si le vice est avéré. Il s’agit d’un délai de forclusion, dont le non-respect entraîne la perte du droit à indemnisation», précise-t-il.
Les conditions indispensables pour obtenir réparation
Pour que la demande soit recevable, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies. «Le défaut doit être caché, antérieur à la vente, et ne pas résulter d’une intervention ou d’une modification effectuée par l’acquéreur après la remise des clés», explique-t-il.
«La preuve du vice repose essentiellement sur une expertise technique. Si le dommage est causé par une mauvaise utilisation du logement ou par des travaux réalisés par le propriétaire, le droit à réparation tombe automatiquement», ajoute-t-il.
Dans le cas des ventes en l’état futur d’achèvement, le cadre contractuel est déterminant. «Le cahier des charges est un document fondamental. Il fixe les matériaux, les normes de qualité et les engagements du promoteur. Toute non-conformité peut constituer un élément probant en faveur de l’acheteur», souligne-t-il.
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Sur le plan pratique, la démarche débute généralement par une expertise. «La première étape consiste à faire réaliser une expertise technique, soit à l’amiable, soit par voie judiciaire dans le cadre d’une procédure en référé», déclare le conseiller juridique.
«Le rapport de l’expert permet d’identifier la nature du vice, son origine, son impact sur la valeur du bien et le coût des réparations. Il est également recommandé d’adresser une mise en demeure écrite au promoteur ou au vendeur afin de lui laisser la possibilité de réparer à l’amiable», ajoute-t-il. En cas de refus ou d’inaction, l’acquéreur peut saisir la justice, à condition de respecter les délais légaux.
Le montant de l’indemnisation dépend de la gravité du préjudice. «Certaines réparations donnent lieu à des indemnisations modestes, tandis que d’autres peuvent atteindre, voire dépasser, les 100.000 dirhams, selon l’ampleur des dégâts et la dépréciation du bien», explique Amine Fethi, en ajoutant que «le juge fonde sa décision sur le rapport d’expertise en évaluant le coût des travaux, la perte de valeur du logement et les éventuels préjudices subis»,
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Deux options s’offrent alors au propriétaire. «Soit il saisit le tribunal avant toute réparation, soit il procède aux travaux à ses frais et réclame ensuite le remboursement, à condition de produire des factures et des justificatifs probants», précise-t-il.
Dans les cas les plus graves, la justice peut aller plus loin. «Lorsque le vice rend le logement impropre à sa destination ou en diminue fortement la valeur, le tribunal peut prononcer la résolution du contrat de vente», déclare-t-il.
Prévenir plutôt que guérir
Pour cela, Amine Fethi appelle à la vigilance. «Je recommande vivement aux propriétaires se trouvant dans leur première ou deuxième année d’acquisition, notamment dans les résidences neuves, de diligenter une expertise technique collective via le syndic», poursuit le conseiller juridique.
«Une expertise précoce permet d’identifier les désordres dans les délais légaux. Le respect de ces délais est fondamental, car leur dépassement entraîne irrémédiablement la perte du droit à indemnisation, même lorsque les vices sont avérés», conclut-il.
