Avec l’entrée en vigueur de la loi n°30-24 modifiant la loi n°18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis, le cadre juridique marocain connaît une évolution notable dans la gestion des conflits au sein des résidences collectives. En imposant désormais une tentative de conciliation préalable avant toute action judiciaire engagée par le syndic, le législateur affiche une volonté claire de privilégier le règlement amiable des différends, de pacifier les relations entre copropriétaires et de limiter le recours systématique aux tribunaux. Cette réforme, loin d’être purement procédurale, traduit une transformation plus profonde de la culture de gestion des copropriétés, indique le magazine Challenge.
Pendant longtemps, le contentieux judiciaire a constitué l’outil privilégié pour traiter les impayés de charges ou les litiges liés à la vie collective. La nouvelle loi rompt avec cette logique en instaurant un passage obligé par la conciliation, plaçant le dialogue et la recherche de compromis au cœur du processus. Citée par Challenge, Dalila Ennaciri, présidente de l’Association marocaine de la copropriété et fondatrice de Gestis, explique que cette orientation marque une étape importante vers une gestion plus responsable et plus mature des immeubles, où la prévention des conflits prend le pas sur leur judiciarisation.
Concrètement, cette obligation impose aux syndics de revoir leurs pratiques professionnelles. Il ne s’agit plus seulement de constater un manquement et de lancer une procédure, mais d’organiser un échange formel, structuré et traçable avec le copropriétaire concerné. Cette conciliation, désormais encadrée par la loi, confère au syndic un rôle renforcé de médiateur et de garant de l’équilibre collectif. Elle formalise des démarches amiables qui existaient parfois de manière informelle, tout en leur donnant une portée juridique nouvelle.
Au-delà de l’objectif de désengorgement des juridictions, la réforme vise également à améliorer le climat social au sein des copropriétés. L’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 étend le champ de la conciliation à l’ensemble des litiges susceptibles de survenir, qu’il s’agisse du non-paiement des charges, de l’usage abusif des parties communes, de travaux non autorisés ou du non-respect du règlement intérieur. Dans de nombreux cas, les conflits trouvent leur origine dans un manque de communication ou de compréhension des enjeux collectifs plutôt que dans une volonté délibérée de nuire.
La mise en place d’un espace de dialogue, même lorsqu’il est initié dans un cadre contraignant, peut ainsi contribuer à restaurer la confiance entre les parties. En expliquant de manière pédagogique les conséquences financières et organisationnelles des comportements individuels, notamment l’impact des impayés sur l’entretien et la viabilité de la résidence, la conciliation favorise une prise de conscience et une responsabilisation des copropriétaires. À terme, cette approche peut réduire la répétition des litiges et instaurer une gestion plus sereine des immeubles.
Sur le plan juridique, la tentative de conciliation devient une étape incontournable. Son absence peut entraîner l’irrecevabilité de l’action du syndic devant le tribunal, avec des répercussions directes sur la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété. Cette exigence impose une rigueur accrue dans la conduite des procédures et dans la conservation des preuves attestant du caractère réel et sérieux de la démarche amiable engagée.
La réforme présente toutefois certaines limites, a-t-on lu dans Challenge. Le texte ne précise ni les délais applicables ni les modalités exactes de la conciliation, laissant une marge d’interprétation aux praticiens. Dans ce contexte, le syndic doit démontrer sa bonne foi en proposant des conditions raisonnables de rencontre et d’échange. Si l’efficacité du dispositif peut être relative pour les impayés chroniques, elle apparaît plus prometteuse pour les litiges liés à la vie quotidienne et au respect des règles communes.
En consacrant la conciliation préalable comme principe, la loi n°30-24 redéfinit le rôle du syndic et ouvre la voie à une gouvernance plus participative, préventive et équilibrée des copropriétés. L’enjeu réside désormais dans l’accompagnement de cette transition par une clarification des pratiques et une montée en compétence des acteurs, afin d’en assurer l’efficacité et la pérennité.
