Le marché immobilier connaît actuellement une reprise à la fois des volumes de transactions et des prix, signe d’un retour marqué de la liquidité après une année 2024 caractérisée par une forte prudence des acteurs. La question qui se pose désormais est celle de la solidité et de la durabilité de ce redressement, dans un contexte macroéconomique qui reste contraignant.
D’après la synthèse présentée du rapport, de Bank Al Maghrib, la hausse des transactions constitue le fait marquant du troisième trimestre 2025. Ainsi, comme attendu par plusieurs acteurs du secteur, le volume global progresse de 26,6% en glissement annuel, confirmant un retour de la confiance des acquéreurs. Une dynamique particulièrement visible dans le segment professionnel, dont les volumes enregistrent une progression exceptionnelle de 56,2% en glissement annuel. Le résidentiel, quant à lui, reste le moteur traditionnel du marché et affiche une hausse robuste des transactions de 25,7% sur un an.
À l’inverse des phases de surchauffe observées dans les cycles précédents, l’augmentation des volumes s’accompagne d’une progression modérée des prix. Dans ce segment, l’indice global des prix gagne 1,1% en glissement annuel, ce qui suggère une normalisation progressive du marché plutôt qu’une tension spéculative.
La robustesse de ces résultats repose sur une méthodologie fondée sur les ventes répétées. Cette approche permet d’isoler la variation pure des prix en excluant l’effet «qualité» et en se concentrant exclusivement sur les biens ayant fait l’objet d’au moins deux transactions.
Le rapport précise que l’indice est construit à partir de plus de 4 millions d’enregistrements issus des bases de données de l’ANCFCC, couvrant 83 conservations foncières du Royaume. Les ventes partielles, donations et transferts hors marché sont exclus du périmètre, renforçant la fiabilité statistique de l’IPAI.
Cette méthodologie, alignée sur les standards internationaux tels que l’indice Case-Shiller, garantit que les données reflètent des prix effectivement transactés et non des prix affichés.
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Dans le détail sectoriel, le résidentiel confirme son rôle stabilisateur. Les prix progressent de 1,5% en glissement annuel et les volumes de 25,7%. Le segment des appartements apparaît comme le plus résilient, avec une hausse des prix de 1,5% et des transactions de 15,7% au trimestre. Dans cette dynamique, les villas enregistrent un léger recul des prix de -0,8% mais une forte reprise des volumes +62,3% en glissement annuel, ce qui peut traduire un ajustement préalable des valorisations favorisant le retour des acheteurs.
Cette configuration confirme un arbitrage des ménages vers des actifs considérés comme plus liquides et plus accessibles, dans un contexte de taux d’intérêt encore élevés malgré une stabilisation monétaire.
Dynamique régionale: Rabat et Casablanca en tête
La reprise n’est pas homogène sur le territoire. La carte présentée dans le rapport met en évidence la surperformance de Rabat, avec une hausse des prix de 3,2% et des transactions de 27,4%. Cependant, Casablanca affiche une progression plus modérée des prix de +1,2%, mais un volume en hausse de 23,7%.
Les référentiels de prix au mètre carré pour 2025 montrent que Rabat conserve une prime avec environ 14.500 MAD/m² pour les appartements, contre 13.900 MAD/m² à Casablanca. Marrakech, de son côté, se positionne dans le même segment autour de 13.000 MAD/m², tandis que Tanger et Agadir affichent des niveaux inférieurs, selon la publication conjointe de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC. Ainsi, cette hiérarchie reflète des déterminants économiques différenciés que sont la centralité administrative et le pouvoir d’achat à Rabat, la profondeur du marché et la diversification économique à Casablanca, la demande étrangère à Marrakech, l’expansion foncière à Tanger.
Référentiel des Prix au m2 (2025)
Le document note que les perspectives esquissées évoquent une année 2025 placée sous le signe de la consolidation, alors que l’investissement locatif demeure un moteur, soutenu par une inflation modérée et des taux stabilisés.
Toutefois, des risques persistent. Les coûts de construction restent sensibles aux perturbations des chaînes d’approvisionnement, ce qui pourrait peser sur l’offre. Par ailleurs, la reprise des volumes devra être confirmée sur plusieurs trimestres pour valider un véritable changement de cycle.
