La flambée continue des prix du foncier est en train de transformer en profondeur l’économie du bâtiment et des travaux publics au Maroc. Ce qui n’était autrefois qu’un poste parmi d’autres dans le montage d’un projet est devenu le point de départ de toute réflexion immobilière. «Dans les grandes agglomérations, le terrain absorbe désormais une part considérable du coût total des opérations, atteignant parfois plus de la moitié de l’investissement. Une réalité qui fragilise la rentabilité des projets, renchérit le prix du logement et reconfigure durablement les équilibres du secteur», indique le magazine Finances News.
Pour les promoteurs, l’équation est devenue de plus en plus complexe. Avant même de penser conception architecturale ou choix techniques, il faut d’abord sécuriser un terrain à un prix compatible avec un modèle économique viable. Dans des villes comme Casablanca, Rabat ou Marrakech, la raréfaction des parcelles réellement exploitables exerce une pression constante sur les prix. Le foncier existe, mais il est souvent entravé par des statuts juridiques complexes, des indivisions, des lenteurs administratives ou l’absence d’équipements et de raccordements. Cette rareté opérationnelle pèse davantage que la disponibilité théorique des terres.
La dynamique démographique et l’urbanisation rapide accentuent ce phénomène. En deux décennies, la part de la population urbaine a fortement progressé, concentrant la demande sur des zones déjà saturées. L’offre foncière mobilisable n’a pas suivi le même rythme, créant un déséquilibre structurel. «Résultat: le terrain est devenu le principal déterminant du prix du logement, devant la main-d’œuvre et les matériaux, pourtant eux-mêmes soumis à des tensions inflationnistes», note Finances News.
À cette contrainte s’ajoute un autre facteur majeur : la spéculation. Le foncier est désormais perçu comme un actif financier à part entière. Dans de nombreuses zones à fort potentiel, les acquisitions visent davantage la valorisation future que la construction immédiate. L’anticipation de projets publics, la lenteur des procédures et l’absence de coûts significatifs liés à la rétention encouragent cette logique d’attente. En vingt ans, les prix des terrains urbanisables dans certaines régions ont connu des hausses spectaculaires, sans lien direct avec l’évolution des revenus ou des coûts réels de construction.
Pour la filière, cette dérive a des conséquences concrètes. Un terrain surpayé se répercute mécaniquement sur le prix final, amplifié par les charges financières, les délais et les exigences des financeurs. Pour préserver leurs marges, de nombreux opérateurs n’ont d’autre choix que de monter en gamme, de densifier ou de réduire les surfaces, ce qui éloigne encore davantage l’offre des capacités financières des classes moyennes. Le marché se polarise ainsi entre logement social sous contrainte et programmes haut de gamme, laissant un vide croissant sur le segment intermédiaire.
Les délais administratifs renforcent cette fragilité. Malgré les avancées en matière de digitalisation et de guichets uniques, la maturation d’un projet reste longue et imprévisible. Chaque mois de retard génère des coûts supplémentaires et accroît l’incertitude dans un environnement déjà instable. Le temps devient un facteur de risque aussi déterminant que le prix du terrain lui-même.
Au-delà du BTP, les enjeux sont macroéconomiques. Le foncier cher renchérit le coût de la vie, réduit l’attractivité des villes et limite la capacité du pays à mener des politiques urbaines inclusives. Les pistes de réforme sont connues: accélération des procédures, transparence des données foncières, lutte contre la rétention spéculative, développement de zones prêtes à l’emploi et activation stratégique du foncier public. Reste à les inscrire dans une vision cohérente et durable.
Car le foncier n’est pas qu’un support physique: c’est un instrument de développement. La manière dont il est régulé, mobilisé et partagé conditionnera la capacité du Maroc à construire des villes équilibrées, à soutenir son industrie du BTP et à garantir un accès plus équitable au logement. C’est à ce prix que le secteur pourra retrouver des bases économiques soutenables et répondre aux attentes sociales croissantes.
