Amicales immobilières: ces risques que cache un modèle qui séduit

La question des amicales et des coopératives immobilières ne se limite pas à une simple rivalité entre promoteurs et groupes informels, mais soulève une problématique beaucoup plus profonde: la sécurité des ménages impliqués dans ces projets. Le constat est celui du quotidien L’Economiste, qui consacre une analyse à ce sujet dans son édition du mardi 25 mars. Derrière le modèle participatif, séduisant en apparence, se cache une zone grise juridique qui expose les particuliers à de nombreuses vulnérabilités.

L’attractivité des amicales réside dans la promesse d’un accès à la propriété à moindre coût grâce à la mutualisation des moyens. Mais cette offre cache un manque flagrant de garanties juridiques et financières. «Il suffit d’une annonce avec un prix attractif pour inciter à des engagements financiers massifs, sans aucune protection légale», avertit Younes Idrissi Kaitouni, directeur général des Impôts, récemment interpellé à ce sujet lors d’un ftour-débat organisé par L’Économiste.

Contrairement aux sociétés anonymes, qui doivent respecter des règles strictes dès qu’elles rassemblent plus de 100 actionnaires, les amicales peuvent regrouper des centaines de participants sans encadrement similaire. Cette asymétrie réglementaire est d’autant plus problématique que les enjeux financiers sont souvent considérables pour les souscripteurs.

Les amicales ne relèvent pas strictement du domaine fiscal, car elles n’ont ni but lucratif ni objectif de générer une marge, échappant ainsi à la TVA et à l’impôt sur les sociétés. Mais cette neutralité fiscale ne peut justifier une absence totale de réglementation. «Le véritable problème n’est pas l’exonération fiscale, mais le manque de protection des citoyens», insiste Kaitouni. Sans surveillance adéquate, les risques de dérives -retards, litiges, projets inachevés- sont nombreux, et les recours sont quasiment inexistants. Il est donc impératif, selon lui, de fixer un seuil légal qui ferait passer une amicale ou une coopérative de l’initiative informelle à une structure nécessitant un encadrement formel. Une régulation plus stricte pourrait être envisagée dès 10 ou 20 adhérents, afin de sécuriser les engagements et garantir la transparence.

Au-delà d’une simple question corporatiste, la réflexion sur les amicales interroge la capacité de l’État à protéger les épargnants dans un secteur aussi crucial que le logement. À une époque où la pression sur le pouvoir d’achat rend ces solutions alternatives très attractives, l’urgence n’est pas de fiscaliser ces structures, mais de les encadrer, indique L’Economiste. Il en va de la crédibilité du cadre juridique et de la confiance des ménages dans leurs projets de vie. Le débat est lancé, et il reste à savoir si le législateur saura instaurer les garde-fous nécessaires à la hauteur des enjeux.

Bien que la Direction générale des impôts ne cherche pas à légiférer sur la structuration comptable de ces entités, un rôle qui revient au Conseil national de la comptabilité (CNC), elle se déclare prête à participer aux discussions pour clarifier les implications fiscales des futures normes et accompagner leur mise en œuvre. «L’objectif est de prévenir toute ambiguïté pouvant fragiliser les parties prenantes ou engendrer des distorsions réglementaires», lit-on.