Depuis le 5 mars 2026, l’application de la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TTNB) au Maroc est strictement encadrée par la circulaire n° 323.G.2, émise par la Direction de la gestion des collectivités territoriales. «Cette mesure, destinée à corriger des pratiques fiscales irrégulières, met en lumière un écart préoccupant entre les ambitions ministérielles et les moyens disponibles sur le terrain», indique le quotidien Les Inspirations Eco du 25 mars. À Marrakech, Tanger et Fès notamment, tout terrain non bâti ne peut désormais être soumis à taxation sans que son zonage ait été préalablement certifié.
La circulaire intervient après la constatation de nombreuses irrégularités dans l’application de la TTNB. Des terrains situés hors des zones légalement définies ont été imposés en violation de l’article 39 de la loi 47-06. Le texte précise que seules quatre catégories de zones peuvent être taxées: les périmètres urbains selon la loi 131.12, les centres classés, les zones touristiques ou d’expansion attenantes aux villes, ainsi que les terrains inclus dans des périmètres d’aménagement finalisés. «Des cas concrets, comme celui d’un terrain périphérique à Marrakech taxé malgré l’absence de schéma directeur validé, illustrent les abus désormais interdits», note Les Inspirations Eco.
Concrètement, les gouverneurs ont 90 jours pour auditer l’ensemble des dossiers existants et annuler les impositions irrégulières. Mais cette obligation se heurte à un défi technique: la cartographie précise des zones légales nécessite une coordination interservices entre urbanisme, équipement et services fonciers. Or, seulement 15% des communes rurales disposent de ces cartes, ce qui rend l’application pratique de la circulaire très difficile hors des grandes villes.
En matière d’exonérations, la circulaire clarifie que le cadre légal reste inchangé, conformément à la loi 47-06 et au décret 07.20, mais impose de nouvelles procédures. Les propriétaires doivent désormais fournir des preuves tangibles pour bénéficier d’exemptions, telles qu’une attestation de maintien agricole ou pastoral, un certificat de raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité, ou un justificatif d’avancement des travaux de construction. «Les gouverneurs, de leur côté, doivent exécuter sans délai toute décision judiciaire annulant la taxe, comme l’a récemment illustré un promoteur casablancais ayant obtenu le remboursement de taxes jugées abusives», écrit Les Inspirations Eco.
Le système reste toutefois fragilisé par le fonctionnement limité des commissions d’examen prévues à l’article 42 de la loi 47-06. En raison de l’absence de budget pour rémunérer les membres (architectes, ingénieurs et représentants de l’État), certaines commissions ne se réunissent qu’à 30% de leur capacité, retardant le traitement des dossiers de six à dix-huit mois. Cette situation entraîne un traitement inégal des exonérations légitimes et compromet l’efficacité globale de la réforme.
La circulaire introduit également une progressivité des taux de taxation, une mesure destinée à adapter la fiscalité aux niveaux d’équipement des zones. Trois barèmes sont désormais fixés: 15 à 30 DH/m² pour les zones équipées, 5 à 15 DH/m² pour les zones d’équipement moyen et 0,50 à 2 DH/m² pour les zones faiblement équipées. Concrètement, un terrain industriel à Tanger peut être taxé à 25 DH/m², tandis qu’un lotissement périphérique ne dépassera pas 2 DH/m². Mais cette réforme reste théorique pour de nombreuses communes rurales, incapables de produire un zonage certifié faute d’outils SIG et de ressources techniques.
La circulaire définit également des procédures pour les remises de pénalités selon un seuil de 50 000 dirhams. Les montants supérieurs relèvent du gouverneur sur la base d’un rapport détaillé du trésorier, tandis que les montants inférieurs sont traités par le directeur de la collectivité territoriale. Cette distinction vise à accélérer le traitement des dossiers, mais elle crée une inégalité procédurale. Les petits propriétaires sont dépendants de l’appréciation locale, sans recours prévu contre les décisions des directeurs, ce qui expose ces contribuables à un risque d’arbitraire.
L’exécution de la TTNB repose désormais sur un zonage technique préalable, validé par le gouverneur après audit croisé avec les fournisseurs de services publics et les services techniques municipaux. Sans budget dédié aux systèmes d’information géographique et sans personnel qualifié, environ 80% des communes rurales se trouvent dans l’incapacité de produire ce diagnostic, laissant la mise en œuvre effective de la réforme aux grandes métropoles telles que Casablanca ou Rabat.
Si la circulaire traduit une volonté de corriger les dysfonctionnements (encadrement progressif des taux, application obligatoire des décisions judiciaires, suppression des impositions illégales), sa mise en œuvre rencontre des obstacles structurels majeurs. Le manque de moyens techniques et humains, ainsi que l’insuffisance de coordination interservices, freinent l’effectivité des mesures et risquent d’accentuer les inégalités entre zones urbaines et rurales. Le ministre de l’Intérieur, Abdelouafi Laftit, a souligné la nécessité «d’accélérer l’application stricte et conforme de ces directives», mais sans un soutien financier et technique adapté, la réforme pourrait rester lettre morte dans de nombreuses collectivités.
