Le secteur immobilier retrouve une place de choix dans l’économie marocaine, affichant un dynamisme remarquable face à une conjoncture souvent incertaine. Depuis une décennie, il se positionne, juste après l’industrie, comme le principal bénéficiaire des investissements directs étrangers (IDE) dans le Royaume. «En moyenne annuelle, le secteur attire 8,14 milliards de dirhams d’IDE, un flux régulier qui surprend d’autant plus que certains promoteurs ont parfois dû faire face à un ralentissement de la rotation de leurs stocks. À fin septembre 2025, les investissements étrangers dans l’immobilier ont atteint 9,12 milliards de dirhams, confirmant la robustesse de ce segment», indique le quotidien Les Inspirations Eco du 10 février.
Une partie de cette dynamique est attribuée à la popularité croissante des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), qui connaissent un véritable essor. Ces instruments financiers ont été conçus pour élargir les possibilités d’investissement dans l’immobilier et, indirectement, pour structurer et financer le secteur en canalisant une partie de l’épargne nationale. Dans les faits, les OPCI ont surtout séduit les grandes entreprises, en particulier celles du secteur financier, qui ont mis en place des opérations de lease-back pour alléger leurs bilans tout en optimisant leur trésorerie. Cette créativité financière a cependant dépassé les intentions initiales des pouvoirs publics, certains montages permettant aux entreprises de bénéficier simultanément de dividendes fiscalement avantageux et de charges locatives déductibles, ce qui a été considéré comme un abus de droit par l’administration fiscale. Les règles ont depuis été ajustées : un abattement de 40% s’applique désormais aux bénéfices tirés de la location des biens détenus par les OPCI, à condition d’ouvrir le capital de ces derniers à d’autres investisseurs. Les opérations de lease-back restent exclues de ce dispositif.
«Au-delà des mécanismes fiscaux, le boom des IDE dans l’immobilier s’explique aussi par l’attrait persistant de certaines villes, à commencer par Marrakech. La ville continue d’attirer une clientèle internationale fortunée, séduite par ses projets hôteliers et ses résidences de prestige, confirmant ainsi son rôle de locomotive touristique et immobilière du Royaume», souligne Les Inspirations Eco.
L’analyse du stock total d’IDE, arrêtée à 2023, montre que l’industrie conserve la première place avec 165 milliards de dirhams, portée par les constructeurs automobiles et leurs sous-traitants. L’immobilier suit de près avec 132,1 milliards de dirhams, soit plus du double des investissements concentrés dans le tourisme (63,5 milliards) et dans les télécommunications (62,6 milliards). Sur le plan sectoriel, l’automobile reste un pilier stratégique, plaçant le Maroc au rang de premier producteur de véhicules sur le continent africain, devant l’Afrique du Sud. À fin septembre 2025, les IDE dans l’industrie s’élevaient à 16 milliards de dirhams, poursuivant une tendance d’accélération amorcée en 2022.
En termes de flux nets, l’immobilier domine le classement, représentant 53% du total, hors sorties de devises liées à ces investissements. Il est suivi par les transports et l’entreposage avec 18,3% et par les banques et assurances avec 13,4%. Ces chiffres confirment la capacité du secteur immobilier à attirer durablement des capitaux étrangers et à jouer un rôle central dans le rayonnement économique du Maroc.
