Foncier industriel: la recette du CRI de Casablanca-Settat pour pallier le déséquilibre entre l'offre et la demande

A ce jour, la région de Casablanca-Settat maintient sa position du plus grand pôle industriel national avec environ 3.000 unités en 2018, soit près de 40% des unités industrielles du pays et 44% du PIB industriel national en 2019. La préfecture de Casablanca concentre à elle-seule 53% du PIB de la région en 2017 tandis que la préfecture de Mohammedia et les provinces de Berrechid, El Jadida et Settat représentent 29% du PIB de la région, indique le centre régional d’investissement (CRI) de Casablanca dans son dernier livre blanc consacré à la problématique du foncier industriel dans la région.

Avec uniquement 250 hectares disponibles, le CRI de Casablanca constate que l’offre régionale actuelle est relativement limitée. Le stock de terrains s’est considérablement réduit ces dernières années et la plupart des opérateurs se plaignent de la faible disponibilité de foncier opérationnel. A l’échelle de la région, le besoin en zones d’activités économiques identifié dans le PDR (plan de développement régional) est de 1851 hectares en 2021 et 676 hectares additionnel à l’horizon 2030.

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Les prix de cession de terrains ont également connu une forte croissance au cours des 15 dernières années, dans un premier temps au niveau des zones Nord de Casablanca, ce qui a impacté à la hausse les prix des zones Sud à partir de 2015 avec une augmentation entre 40 et 80% par rapport aux prix pratiqués entre 2009 et 2015, relève les auteurs du livre blanc.

Le phénomène de spéculation foncière a engendré ainsi une pression importante sur le marché régional en l'influençant à la hausse et en le transformant en un marché concurrentiel, pouvant pousser au découragement de l’acte d’investir dans certains territoires.

Les auteurs du livre blanc constatent par ailleurs un grand décalage entre offre et demande au vu des divers besoins de différentes typologies d’entreprises, en particulier en termes de superficies et de dispositions des lots.

«Aujourd’hui, l’offre se compose de zones et parcs industriels qui sont généralement réalisés sous forme de lotissements avec des superficies de lots standards répondant aux attentes des entreprises de taille intermédiaire. Or, d'autres attentes ne sont pas incluses dans le parc de l’immobilier industriel actuel», regrettent les auteurs de l’étude.

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Pour pallier ce déséquilibre, le CRI de Casablanca a formulé dix principales recommandations.- La création d’une structure de développement du foncier industriel régional pour la gestion du patrimoine existant et futur dans le but de mieux maîtriser les processus d’assainissement et de mobilisation. Cette structure permettra en premier lieu d’assurer une meilleure mise en œuvre des documents d’urbanisme, en particulier du zonage industriel.

- Le développement des mécanismes innovants en termes de planification urbaine pour l’encouragement des investissements industriels, en ajoutant notamment des règles alternatives aux règles fixées au niveau du zonage industriel des documents d’urbanisme, pour les projets porteurs, créateurs de richesses et d’emplois pour la collectivité en leur offrant un cadre incitatif et propice à l’investissement.

- L'intégration des opérateurs privés et les organismes de promotion de l’investissement dans les processus d’élaboration des documents d’urbanisme afin que leurs besoins et exigences soient pris en considération au plus tôt, et que l’offre future puisse correspondre à la demande.

- La constitution d’un comité régional pour le pilotage et le suivi du foncier industriel pour son développement et son suivi, avec comme prérogatives principales: la promotion d’une dynamique de développement économique et industriel concertée, à travers l’implication des acteurs institutionnels ainsi que du secteur privé tout en assurer la convergence entre les politiques sectorielles industrielles et leur déploiement en orientations au sein des documents d’aménagement du territoire et de planification urbaine.

- La mise en place d’un dispositif régional efficace pour le partage et la mise à jour des données économiques, industrielles et foncières. Ceci passe par le développement d’un cadre juridique et réglementaire spécifique engageant les parties prenantes à partager leur data, et la mettre à jour, pour mieux accomplir leurs missions.

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- Disposer d’une connaissance fine et permanente des besoins des industriels. Il s’agit de mettre en place un processus dynamique et agile par les acteurs régionaux pour collecter et analyser l’information auprès des industriels du territoire et des structures nationales en charge de l’investissement et du développement industriel.

 - Approfondir la connaissance de l’offre foncière publique et privée disponible sur le territoire et sa diffusion auprès des entreprises à travers la mise en place d’outils digitaux (portail, SIG-Système d'information géographique, bourse de l’offre…) permettant de référencer et diffuser l’offre auprès de l’ensemble des parties prenantes par typologie de produit de manière exhaustive (foncière, immobilière, publique, privée…).

 - Développer un nouveau modèle de gouvernance efficient des zones et parcs industriels à travers la mise en place des cahiers des charges par type/taille de zones en précisant l’opérateur chargé de la gestion de la zone durant les différentes phases du projet.

 - Développer un mécanisme d’appui à l’émergence d’acteurs structurés et professionnels de la gestion du foncier industriel grâce à un cadrage permettant sur le long terme le développement d’opérateurs «champions» à même de concevoir une offre plus large (y compris locative), pertinente et soutenable dans le temps.

 - Enfin, spécifier les vocations industrielles de chaque territoire de la région de Casablanca-Settat en élaborant une étude pour déterminer les vocations industrielles des territoires préfectoraux et provinciaux de la région de Casablanca-Settat, et ce, dans une logique de complémentarité dans les secteurs les plus compétitifs. Ce livre blanc est consultable ci-dessous.

• livre_blanc_f_comme_foncier-compresse.pdf